המדריך למשקיע

פברואר
182012
 
 

מאת אורן גרליץ: מנהל פיתוח אסטרטגי באינספריישן

איזו דירה כדאי לקנות? דירת סטודיו או דירה גדולה? על איזה מאפיינים כדאי להסתכל בבחירת הנכס?

הפרמטרים הרלוונטים צריכים לכלול את התקציב העומד לרשותינו, ההערכה שלנו של אורך חיי ההשקעה, והציפיות שלנו לתשואה שוטפת אל מול תשואה עתידית.

אחד הפרמטרים החשובים בבחירת דירה להשקעה בברלין הוא גודל הדירה.

ככלל אצבע, דירות קטנות של 30-45 מ“ר מאופיינות בתשואה גבוהה יותר, ובאפשרות להשכרה עתידית במחיר גבוה למטר מאשר דירה גדולה. הן נהנות מהעובדה ששכר הדירה הכולל הינו נמוך יחסית עקב גודלן ולכן ניתן לדרוש מחיר גבוה יותר פר מ”ר בהשכרה. המחיר הזול, עם הון עצמי של אף פחות מ 150,000 ש“ח ושימוש באופציה של משכנתא, הופכות את הרכישה כמו גם את המכירה שלהם למשקיעים עתידיים לפשוטה. דירות סטודיו גם מגלמות אופציה של שימוש כדירות נופש ביעד התיירות מספר שלוש באירופה.

ככל שהדירות גדולות יותר הן נמכרות במחיר גבוה יותר למטר. הסיבה לכך היא שהמשקיעים בדירות גדולות הם בעיקר גרמנים המעוניינים להשתמש בדירה לצרכי מגורים. מכיוון שזוהי הוצאה גדולה וחד פעמית ממנה יהנו לאורך שנים, בדומה למשפחות ישראליות, הם יעדיפו להשקיע סכומים גבוהים יותר בדירה במיקום ובמטראז‘ המתאים להם, ולהשתמש במשכנתא הגבוהה אותה יקבלו.

מבחינת המשקיע, פירוש הדבר הוא כי רכישת דירה גדולה מקנה פוטנציאל רווח גבוה יותר במכירה.

 ניקח כאן לדוגמא מן הפרוייקט האחרון את דירה מס 17 בפרוייקט אברטי 43. הדירה היא דירת דופלקס ייחודית בגודל 87מ“ר, ונמכרת במחיר 130 אלף אירו וכ 1580 אירו למטר. התשואה על הדירה היא כ 4%. אותה נשווה לדירת סטודיו, דירה30, שגודלה כ 36 מטר מחירה 62,000 שהם כ 1720 יורו למטר, והתשואה עליה כ 5% אחוז לשנה. שתיהן נמצאות בקומה 4.

אף שהמחיר למטר של דירה 17 בקנייה נמוך יותר משל דירה 30, הרי שבמכירה היא תניב מחיר גבוה יותר למ“ר, ולפיכך היא מציעה פוטנציאל השקעתי טוב יותר לטווח הבינוניארוך. הדירה הקטנה יותר מציעה תשואה טובה יותר באופן מיידי,וגמישות גדולה יותר במכירה עקב מחירה הנמוך.

ההחלטה האם לבחור ביחידה זו או אחרת אינו ניתן לסיווג אבסולוטי האם האחד טוב יותר מן האחר אלא קשור לפרופיל ההשקעה הסוביקטיבי של המשקיע. פנסיונר המשקיע היום בהון עצמי מלא ירצה תשואה מיידית וחודשית על השקעתו ופחות יתעניין בפוטנציאל ל 10 השנים הבאות. משקיע צעיר יותר שעדיין עובד יעדיף דירה גדולה עם מימון כך שיוכל למקסם את השקעתו לתווך בינוני עד ארוך.

comments

Inspiration Group