עסקאות הנדל"ן בברלין לשיאים חדשים

שוב נרשם שיא בשוק הנדל"ן בברלין: השיא החדש, העומד על היקף עסקאות של לא פחות מ-18 מיליארד יורו, כמו גם המחירים המטפסים בכל פלחי השוק בעיר, אינם מיטיבים עם אלו שמבקשים לשכור דירות בברלין. מגמה כזו בשוק מתבטאת תמיד בסופו של דבר בדמי שכירות גבוהים יותר. יתרה מכך, עליות המחירים מקשות עוד יותר על תכניות הממשלה לבנות באזור ברלין יחידות דיור לשכירות במחיר נוח, של לא יותר מעשרה יורו למ"ר לחודש – וכעת הממשלה תצטרך להשקיע סכומים גבוהים יותר בעידוד התכניות הללו.

אפילו במשרדי הסנאט לענייני פיתוח ובינוי בברלין כבר לא מסתירים את דאגותיהם לנוכח הנתונים החדשים. לפי דיווח בעיתון Tagesspiegel, הסנאטור לענייני בנייה, אנגלברט לוטקה דאלדרופ, מצהיר כעת שמגמת התפתחות המחירים הדינמית בשוק מעידה על כך שהסנאט והרשויות המקומיות בכל אחד מהרבעים של העיר ברלין, אינם יכולים להרשות לעצמם להמתין עוד בכל הנוגע לחיפוש שטחים ואפשרויות לפיתוח נדל"ן בעיר.

גם איגוד שוכרי הדירות בברלין הצהיר שעליות המחירים בשוק מעוררות חשש מהמשך עליות המחירים. הם הסבירו שהביקוש הגובר לנדל"ן לרכישה גורם לכך שיותר ויותר שוכרי דירות נאלצים לעזוב את דירותיהם, כאשר בעליהן מבקשים למכור אותן. מגמה כזו מגדילה אף היא את מספרם של תושבי ברלין שתרים אחר דירה בשכירות, בשוק שבו הביקוש עולה משמעותית על ההיצע. באיגוד מסרו שלפי הנתונים בידיהם מספרן של העסקאות מסוג זה, שבהן דירה שהוצעה בעבר בשכירות מוצעת כעת לרכישה, עליה לאחרונה בלא פחות מחמישים אחוז.

בעלי הדירות מרוויחים מהמצב

המגמות בשוק הנדל"ן בברלין מהוות ברכה לבעלי דירות. מי שבבעלותם דירה או בית בעיר נהנים באופן בלתי צפוי מיתרון כלכלי צומח. ערך הדירות בבתים חד משפחתיים ובבתים דו משפחתיים בעיר טיפס במהלך שנה אחת בלבד בלא פחות מ-22 אחוז. גם דירות מגורים בבנינים רבי דירות התיקרו במידה ניכרת – לא פחות מ- 14 אחוז. מי שרוכשים דירה לצורכי השכרה נאלצים לשלם כעת אף עשרים אחוז יותר מבעבר.

בנוסף לכך, היות שהיצע הדירות באזורים המבוקשים מוגבל, הרוכשים מוכנים לבחון כעת גם אופציות ברמת המחירים הנמוכה יותר, באזורים בברלין בהם הביקוש כיום נמוך יותר, אך מתוך הערכה כי הביקושים צפויים לעלות בעתיד. הדבר עולה מדוחות שפורסמו לאחרונה על ידי שמאים ומומחי נדל"ן בעיר. קשה לעלות על "מציאות", אפילו על דירות שעברו הליכי עיקול, שמספרן ממילא מצוי בשפל חסר תקדים. היות שהעסקים בתחום מצויים בפריחה, מספרן של הדירות שעוברות לפתע המרה מדירות בשכירות לדירות שמוצעות למכירה עולה בחדות. מספרן של הדירות הללו גבוה ב-50% כעת בהשוואה למספרן לפני שנה.

לפי נתוני המומחים, היקף העסקאות בשוק נסוג מעט ברבע הראשון של השנה, בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד, ומדובר על נסיגה של 6 אחוזים. הנסיגה מתבטאת בעיקר בכל הקשור למכירת מגרשים ריקים. ייתכן שמגמה זו קשורה פשוט למחסור בשטחים פתוחים לפיתוח בברלין.

פאנקוב: הוכפל מספר הדירות שהפכו מדירות בשכירות לשירות למכירה, בהשוואה לשנת 2014

בניגוד לבעלי הדירות, בקרב השוכרים מתגברים הקשיים במציאת פתרונות שכירות במחירים שהיו נהוגים בעבר. גם רבעים שבהם השלטןן המקומי מבקש לנקוט אמצעי הגנה מיוחדים לשמירה על מחירי השכירות, אינם חסינים מפני המגמות הגוברות בשוק. ברבעים כאלה השלטון המקומי מכריז על חלקים של הרובע כחלקים מוגנים לשימור וכמו כן ננקטים שם אמצעים להגבלת מספר הדירות שהופכות לדירות יוקרה בעקבות שיפוצים. למשל, ברובע פאנקוב (Pankow) שבו המספר הגבוה ביותר של מתחמים מוגנים כאלו, מספר הדירות שעוברות המרה לדירות יוקרה למכירה, ובעבר היו דירות בשכירות, הוכפל ואף יותר מכך בשנת 2015 ביחס לשנת 2014. ליתר פירוט, המספר עלה מ-1289 ל-3179. גם ברבעים פרידריכסהיין וקרויצברג המבוקשים במיוחד, נרשם מספר גבוה של עסקאות מהסוג הזה.

בינתיים, לפי דיווח בעיתון Tagesspiegel, איגוד השוכרים בברלין לא מוצא סיבה להטיל ספק עקרוני ביעילות המדיניות הננקטת כעת על ידי הרשויות המקומיות בעיר, כדי למנוע דחיקה החוצה של שוכרים ותיקים מדירותיהם באזורים מבוקשים בה. יתרה מכך, באיגוד השוכרים מגלגלים את האחריות לפתחן של הרשויות ומאשימים תקנה מיוחדת במצב הגרוע: התקנה מאפשרת לבעלי דירות להשכרה להציע אותן לשוכרים בלבד לאחר המרתן לדירות יוקרה, על פני פרק זמן של שבע שנים בלבד, ו"טריק" זה לא ימנע מהם להפוך את הדירה לדירת יוקרה. באיגוד השוכרים של ברלין מסבירים שדינה של תקנה מיוחדת זו להתבטל, לטובת שוכרי הדירות בעיר.

 מקור: Tagesspeigel