איך הברקזיט ישפיע על שוק הנדל"ן בברלין?

בעקבות ההכרעה במשאל העם בבריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ברלין צפויה לבצר את מעמדה כיעד ההשקעות המוביל באירופה בין המשקיעים הבינלאומיים – על חשבון נדל"ן בלונדון

אלו ימים של חוסר ודאות בכלכלות האירופיות. ההחלטה הבריטית לעזוב את האיחוד האירופי, הברקזיט, טלטלה את השווקים הפיננסיים בכל העולם, שינתה את המציאות הפוליטית והותירה הרבה מאוד שאלות פתוחות בנוגע לעתידה הכלכלי של אירופה. כמה מהן נוגעות באופן טבעי בנדל"ן: איך ישפיע הברקזיט על שוק הנדל"ן בבריטניה – ובמיוחד עד כמה ערים מובילות כמו ברלין יהנו או ייפגעו מההתפתחויות ביבשת?

קשה לצפות בוודאות כיצד יתנהג שוק הנדל"ן הבריטי, בוודאי אם הליש"ט יספוג פיחות משמעותי ומאות אלפי עובדים מיומנים בתעשיות כמו פיננסים וטכנולוגיה ייאלצו לעזוב את לונדון. אך לפי מירב ההערכות, עם הכניסה לעידן הברקזיט, הביקושים לדיור בערים הגרמניות יגדלו, כשהמרכזים הכלכליים והפוליטיים החשובים ביותר בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ירוויחו מכך במיוחד.

בין מומחי הנדל"ן ישנה הסכמה כי ירידה פוטנציאלית במעמדה של לונדון כיעד השקעות מוביל לאחר הברקזיט, תהיה בשורה חיובית עבור שוק הנדל"ן בברלין, שהוכיח את עצמו בעתות חוסר ודאות – במיוחד לאחר משבר הסאב-פריים בסוף העשור הקודם. ערים גרמניות ובראשן ברלין הפכו, כידוע, ליעד השקעות נדל"ן מוביל, לאחר שהמשקיעים החלו להעמיק בפוטנציאל והיתרונות המשמעותיים בכלכלת גרמניה המגוונת – שגם הוכיחה את עצמה כאיתנה במשברים הגלובליים – וביציבות שוק הדיור המקומי.

מנכ"ל אינספיריישן גרופ, תומר יצחקי, מסביר כי "הברקזיט אכן משנה ומשפיע, אך כבר כעת ברור שלא מדובר בתופעה הדומה למשבר הסאב-פריים ונפילת בנק 'להמן בראדרס' ב-2008. אני לא צופה קריסה בשוק האירופי, אלא במקרה הרע, השפעה כלשהי על שער המטבע".

ברלין ממשיכה להתחזק – עם הברקזיט או בלעדיו

ההשפעה על שערי החליפין איננה צפויה להיות דרמטית מבחינת המשקיעים. "השקעת נדל"ן למגורים בברלין היא ההגנה החזקה והאיכותית ביותר על כספי המשקיע", מסביר יצחקי. הסיבה לכך היא שגם במקרה של ירידה חדה יחסית בשער האירו, שוק הנדל"ן בברלין ימשוך דווקא יותר כסף זר: "משקיעים זרים נוספים שייכנסו לשוק יגרמו להמשך עליות הביקושים". אמנם ייתכן כי משקיעים בריטים, שעשויים להיפגע מהיחלשות דרמטית של הליש"ט, ייסוגו מהשוק בברלין, אך "שוק הנדל"ן צפוי למשוך יותר משקיעים אירופאיים מכיוון שאלו רוצים לשמור על ערך האירו – מה שיוביל שוב לעליות בביקוש ובמחירי הנדל"ן בהתאם".

מה שלא צפוי להשתנות הוא המצב הבסיסי בשוק הנדל"ן בברלין – ביקוש לדיור שגבוה משמעותית מההיצע הקיים, כפי שמסביר יצחקי: "ההגירה החיובית לעיר וכן העלייה ברמת החיים ובהיקף ההשקעות הממשלתיות והפרטיות בברלין ממשיכים ללא קשר לברקזיט".

אך מעבר לכך, ברלין עשויה להרוויח לא מעט על חשבונה של לונדון: "מעמדה של ברלין כבירת ההיי-טק של אירופה צפוי רק להתחזק בשנים הקרובות, בין היתר בגלל חוסר הוודאות הרגולטורית בלונדון. המשמעות של חוסר הוודאות לגבי מעמדה של בריטניה, ולונדון בפרט, היא מרחיקת לכת – לא רק בתחום ההיי-טק, אלא גם בתחומים נוספים, כמו תעשיית הפרמצבטיקה, למשל".

נדל"ן בלונדון: איך השוק יתמודד עם הברקזיט?

מומחי נדל"ן מודים כי ההשלכות ארוכות הטווח של הברקזיט עדיין לא ידועות ומתקשים לקבוע תחזיות חד משמעיות. אך רבים מעריכים באופטימיות כי שוק הנדל"ן בבריטניה, ובפרט בלונדון, צפוי להתייצב לאחר שמקומה של בריטניה מחוץ לאיחוד האירופי יהיה ברור יותר.
לפי סקר שנערך לפני המשאל ע"י חברת ייעוץ הנדל"ן "קרטר ג'ונאס", 69 אחוזים מהמשקיעים הבריטים האמינו כי ההשלכות של ברקזיט אפשרי יהיו שליליות על שווקי הנדל"ן. אם משקיעים זרים יחלו לגלות יותר עניין באירופה, לונדון תהיה זו שתושפע בצורה המשמעותית ביותר. עזיבה של אירופאים, כך נטען, עשויה להפחית ביקושים למקומות מגורים בלונדון.

עם זאת, על פי דיווח באתר Business Insider, חברת הנדל"ן "פרנק נייט" מעריכה כי בטווח הקצר והבינוני, הדינמיקה הבסיסית של היצע וביקוש בשוק הנדל"ן בלונדון לא צפויים להשתנות באופן קיצוני, כשעדיין במצב של תת-היצע לבתים ברחבי הבירה הבריטית (והאי כולו), מה שעשוי להמשיך את המגמה של התייקרות בכמה מהמקומות המבוקשים ביותר. יותר מכך, הברקזיט עשוי להיות בלתי רלוונטי למחירי הנדל"ן בממלכה המאוחדת גם בטווח הארוך, שכן למשקיעים אין אלטרנטיבות רבות: "הביקוש לנדל"ן במיקומי פריים בלונדון קשור למנועים שרובם לא מושפעים מתוצאת משאל העם, כמו מרקם החיים העירוני ומקומה בכלכלת המדינה, למשל. לא קל לזהות יעדים אלטרנטיביים להשקעה, למרות חוסר הוודאות ששורר כרגע".

עם זאת, קרל צלר מחברת BEWOCON טוען כי לכלל הזה יש יוצא מהכלל – גרמניה. להערכתו, משקיעים רבים ימצאו את גרמניה, ובפרט ברלין, כיעד מפתה לרכישות נדל"ן ביחס לנדל"ן בבריטניה: "מנקודת מבטנו, אנחנו מצפים לעלייה בביקושים מצד משקיעים בינלאומיים בנדל"ן בברלין, שינסו להתחמק כמה שניתן מבריטניה בתקופה זו של חוסר ודאות – ולהשקיע בשוק יציב ובטוח יותר מחוץ לאי הבריטי", אמר צלר ל-Business Insider. "בעת שגרמניה היא הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם והשוק בברלין מציע תשואות איכותיות, כמו גם פרויקטי פיתוח מתקדמים רבים שמתוכננים בעיר, אנחנו עשויים לראות תזוזה משמעותית משוק הנדל"ן בבריטניה לטובת גרמניה".

 מקורות: CityAm, Business Insider