מכיוון שקיימים פרמטרים רבים בחישוב של התשואה במקרה של הלוואה, הכנו הסבר קצר על אופן חישוב התשואה על ההון העצמי. החישוב כולל התייחסות להוצאות הנוגעות לרכישת הנכס כמו גם להוצאות השוטפות ומדגים כיצד ניתן ל'נפח' את נתוני התשואה באופן שאיננו מייצג את התשואה המתקבלת בפועל.
בחישוב נשתמש באותם נתונים מכתבה קודמת 'כיצד מחשבים תשואה', כאשר ההלוואה תהייה בגובה 45% מערך הדירה, לתקופה של 10 שנים, בריבית של 3.8% והחזר קרן התחלתי של 2% לשנה.
המחיר הסופי של הדירה לדוגמא בגודל של 36 מ"ר הינו 57,000 אירו (כולל תיוך, מס רכישה ועלויות משפטיות בגרמניה), ההלוואה 25,650 אירו (45%), דמי העמדת מימון בידי הבנק בגרמניה 2%+מע"מ מסכום ההלוואה – 610 אירו.
כלומר סך ההון העצמי (מחיר הדירה פחות ההלוואה ובתוספת דמי העמדת מימון) = 31,960 אירו. הסכום הזה ישמש אותנו לחישוב התשואה הריאלית של ההשקעה.
השכירות בדירה הינה 250 אירו לחודש. מתוכה יש לנכות מידי חודש את עלות חברת הניהול = 30 אירו, את קרן האחזקה של הבניין (קופת בית משותף) 14 אירו המחושבת באינספריישן על פי מדד של 0.4 אירו למ"ר. כלומר הגענו ל 250-30-14=206 אירו שכירות נטו.
החזר ההלוואה לבנק מתחלק לשני חלקים. הריבית, במקרה שלנו 3.8%, והחזר הקרן (הכספים שלווינו מהבנק), במקרה שלנו 2% לשנה. על פי התחשיב של הלוואה ל 10 שנים, גובה ההחזר הינו 124 אירו לחודש. כלומר נותרנו עם הכנסה נטו של 81 אירו לחודש. והתשואה שלנו הינה 31,960 / 81*12 = 3.06%.
חשוב לזכור שעם ההעלאה של גובה השכירות בדירה נוכל להחזיר קרן בשיעורים גבוהים יותר, דבר שיתבטא בתשלומי ריבית נמוכים יותר.
לסיכום – על מנת להגיע לתחשיב ריאלי של התשואה על ההון העצמי יש:
-
לחשב את מחיר הנכס כולל מס רכישה 5%, תיווך 5%-7% ועליות משפטיות בגרמניה 2%. (באינספריישן מחיר הקנייה של הנכס כולל את ההוצאות הנוספות הללו)
-
לחשב את השכירות השוטפת בניכוי דמי ניהול וקרן התיקונים של הבניין.
-
להוסיף את העלויות השונות של קבלת ההלוואה.
-
חישוב תשואה ללא תוספת העלויות הנוספות של הרכישה, או חישוב השכירות ללא ניכוי עלויות הניהול תוביל ליצירת מקסם שווא של תשואה גבוהה יותר מהתשואה בפועל.
למידע נוסף לגבי ההלוואות המשכנתא לחצו כאן.
מעודכן לתאריך: אפריל 4, 2012