למה ערי גרמניה מהוות אטרקציה למשקיעים זרים?

מסתבר שארבע הערים הגדולות בגרמניה הופכות ליותר ויותר פופולריות למטרת השקעות בינלאומיות בנדל"ן.

הערים הגדולות של גרמניה מושכות כמות גדולה של השקעות בינלאומיות, כאשר יותר ויותר פיתוחים גדולים עוברים לבעליהם החדשים בשנת 2018.

לפני עשור מינכן הייתה יעד בולט של השקעות נדל"ן והיא עדיין ממשיכה למשוך תזרים הון קבוע, המהווה 4.4 מיליארדי אירו בממוצע (5 מיליארדי דולרים אמריקאים) החל משנת 2016. כיום השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט והמבורג הפכו אף הם ליעד בולט להשקעות, וזאת הפעם הראשונה שארבע ערים גרמניות הגיעו לרשימה של 30 יעדי השקעה מסחרית ישירה בנדל"ן מבחינת הסכומים.

מעמדן המשתפר סייע להן בקבלת השקעות מסחריות בנדל"ן הגרמני בסך כולל של 79 מיליארדי אירו (89.7 מיליארדי דולרים אמריקאים) על פי נתוני JLL.

"מימוש של תכניות שיקום גדולות, ביקוש עולה מצדם של רוכשים, במיוחד לשטח משרדי, ומוניטין של המדינה בתור מדינת מבטחים בתקופת חוסר ודאות באירופה מהווים שילוב אטרקטיבי למשקיעים", לדברי מנכ"ל JLL הגרמנית, טימו צ'אמלר.

התעניינותם של משקיעים מוסדיים הינה גדולה, כולל משקיעים מאסיה – למשל חברת "קפיטלאנד" מסינגפור, העוסקת בהשקעות, וחברת "פובון לייף" מטאיוואן – שתיהן השקיעו במשרדים בפרנקפורט בשנה שעברה, כאשר עבור החברה האחרונה הייתה זאת העסקה הראשונה בגרמניה.

"פרויקטים גדולים מסייעים בשיפור הפרופילים של ערים גרמניות בעולם", אומר צ'אמלר תוך כדי ציון של אתר ברלינאי "יורופסיטי" ולהתפתחות הנמשכת 20 שנה של אתר "הפנסיטי" בהמבורג.

"מבחינה היסטורית, זוהי החוליה החסרה למשקיעים ולרוכשים המחפשים שטח איכותי באזורים מרכזיים".

בסיס עגינה

ממוקם בין שכונת העסקים המרכזית של המבורג לבין מספנת שפייכרשטאדט, "הפנסיטי" מהווה שילוב של משרד ומבנה מגורים שממשיך למשוך חברות וארגונים מקומיים וגם בינלאומיים. לחברת נדל"ן צרפתית "יוניבול-רודמקו-ווסטפילד" כיום קיימת תכנית של בניית קניון באתר.

"השימוש המשולב באתר" אומר הלגה שוינמן, מנהל הפיתוח של JLL, גרמניה, "הולך יד ביד עם בסיס מגוון של רוכשים בהמבורג ומהווה דגם אהוב של משקיעים". בשנה שעברה תכנית גדולה של שימוש משולב, "ההנספירטל", נמכרה ב-400 מיליוני אירו (454.4 מיליוני דולרים אמריקאים), לאור ההתעניינות הגדלה מצדם של משקיעים בינלאומיים. ההשקעה הכוללת ברכוש המסחרי ובנדל"ן בעיר היוותה יותר מ-7.2 מיליארדי אירו (8.1 מיליארדי דולרים אמריקאים) בשנה שעברה, נמצאת בשיאה החל משנת 2016 וגדלה פי שתיים בשנה שעברה.

"המבורג מציעה בסיס מגוון למגזרי רוכשים שונים, החל מחברות המתבססות על ייצוא ועד לייעוץ ולבנקאות פרטית", אומר שוינמן. "משקיעים יבצעו הקצאת הון לערים בהן קיים מגוון מוצרים. אי-תלות במגזר אחד מהווה יתרון".

"מגוון בעלי הנדל"ן בהמבורג שונה מערים גרמניות אחרות, בהן מגזרים שונים נוטים להתאחד" אומר צ'אמלר.

"במדינה כולה קיים מבחר גדול, החל מהמגזר הפיננסי של פרנקפורט ועד למגזר הפוליטי ומגזר התקשורת בברלין, ולתחום צומח של חברות הזנק טכניות".

צמיחת הבירה

במשך השנים בהן ברלין לא הייתה עיר הבירה, הייתה אפילו בדיחה על כך ששוק הנדל"ן שלה מרוכז מסביב לכיכר פוטסדאמר ומרכז "סוני" הסמוך בלבד, שבשנים האחרונות משויך לבעלי הון דרום קוריאנים, קנדיים ואמריקאים.

אך לאחרונה צמיחת העיר גרמה לכך שתושבי המקום התחילו לדבר על כך שבירת גרמניה ממוקמת בשטח חדש שלא קיימות כלפיו זכויות חוקית, ושצמיחתה הזריזה אינה בת-קיימא.

"בשביל משקיעים שבדרך כלל מתעניינים בלונדון ופריז, ברלין עדיין מהווה ערך יחסי בתור עיר בירה אירופאית גדולה", אומר צ'אמלר.

השקעות נדל"ן בברלין היוו בשנה שעברה סכום כולל של 10.8 מיליארדי אירו (12.2 מיליארדי דולרים אמריקאים) – השקעות המהוות הון מוסדי משולב שעובר לבירה. הקרן הריבונית של סינגפור, GIC, פעלה בשיתוף עם חברת ניהול מקומית "קלאוס קפיטל אינבסטורס" במטרה לבצע השקעה במשרדי העיר. זאת בעקבות שיגורו של מיזם משותף של משרד טכנולוגי ברלינאי על סך של 250 מיליוני אירו (284 מיליוני דולרים אמריקאים) בשיתוף פעולה עם קרן פנסיה הולנדית PGGM וחברת "רוקספרינג פרופרטי אינבסטמנט מנג'רס".

מכיוון שבעיר קיים חוסר בנדל"ן המיועד למכירה ודמי השכירות הגיעו לשיא חדש שעומד על כ-34 אירו למ"ר, שוק מכירת המשרדים יצא משפל היסטורי, לדבריו של שוינמן שוק.

"פעם בעיר הזאת היצע היה עולה על הביקוש, אבל זה השתנה לגמרי וכיום קיים שוק המכר תוסס הודות לצמיחת אוכלוסיית נטו גדולה שקיימת בברלין, ולצמיחת תעסוקה במגזר המשרדי" אומר שוינמן. "ערים אחרות בגרמניה גם נהנות מדינמיקה דומה, תוך כדי ייצור של בסיס כלכלי חזק שמושך משקיעים בינלאומיים".

בפרנקפורט, למשל, מעל מחצית מ-11.6 מיליארדי אירו (13 מיליארדי דולרים אמריקאים) שהושקעו בנדל"ן בעיר בשנת 2018 הגיעו מרוכשים זרים. להגדלת הסכום תרמו גם עסקאות כאלה כמו רכישת גורד שחקים "טריאנון" על ידי קונסורציום דרום קוריאני "IGIS אסט מנג'מנט" ו"האנה פאיננסיאל אינווסטמנט".

"הפופולריות של נדל"ן גרמני" מציין צ'אמלר, "עדיין גדולה הודות ליסודותיה המקרו-כלכליים של המדינה. זהו סיפורה של מדינה ובאותה מידה סיפורה של עיר", לדבריו.

"אבל פרויקטים חדשים ללא כל ספק הופכים את ערינו הגדולות ביותר ליותר מושכות בקנה מידה עולמי ומאפשרים להן להמשיך ולעניין את המשקיעים הבינלאומיים".

Source: jll