עשירה וסקסית: פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדל"ן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times