מחירי הנדל"ן המזנקים רודפים את מרקל

בפינה מבולגנת של מזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, זמר הרוק בריאן אדמס הפך אתר תעשייתי בלוי לאורך נהר ה – Spree, לסטודיו אמנים אקסקלוסיבי.

היחידות, המשלבות אבני בית חרושת המסותתות באופן גס ובטון מודרני חלק, עשויות לעלות מעל ל-800,000 אירו (920,000$) למעטפת גולמית, מכוונות לקליינטורה אליטיסטית ומשקפות את פניה המשתנות של הבירה הגרמנית. בעוד שהשינוי כלפי מעלה היה מבורך עבור משקיעים בינלאומיים, הוא מהווה בעיה הולכת ומחמירה עבור הקנצלרית אנגלה מרקל.

נדל"ן בר השגה הופך נדיר יותר ויותר בערים הגדולות במדינה. בתים העומדים למכירה מוצפים בקונים, ותחינות לדיור מודבקות באופן נואש על פנסי הרחוב. המצב מעורר כעס בקרב גרמנים מן השורה הדואגים בנוגע לשמירה על רמת החיים, וכבר הצית מחאות בברלין ובהמבורג.

"מאז 2010, המצב הפך טעון יותר ויותר, במיוחד עבור בעלי הכנסות נמוכות," אמרה וויבקה וורנר (Wibke Werner), סמנכ"לית אגודת השוכרים של ברלין, שהחברות בה זינקה בשנה שעברה ביותר מ- 10,000 חברים למעל ל- 160,000. "העיר פשוט אינה בונה מספיק בתים ברי השגה."

דיור בר השגה פוחת בערים הגדולות של גרמניה

שינוי במחיר הממוצע למ"ר 2007-2017

מחיר לדירות בהן מתגוררים הבעלים.
מקור: בולווינגזה AG (Bulwiengesa AG)

משוכות גבוהות

מחירי הדיור כבר זינקו ב- 79% ברחבי המדינה בעשור האחרון והצפי לעלייה נוספת מפתה גורמים כמו קבוצת בלאקסטון בע"מ (Blackstone Group LP), קבוצת קרלייל בע"מ (Carlyle Group) ואת המיליארדר וורן באפט. עם יותר שחקנים בינלאומיים בעניין, המחירים מדירים אנשים מן השורה מהשוק, והפערים בין אלו שיש להם ואלו שאין להם מתרחבים. זה עלול לדחוף יותר ויותר מצביעים לעבר מפלגת אלטנרטיבה לגרמניה הפופוליסטית, שהפכה למפלגת האופוזיציה הגדולה ביותר בגרמניה בבחירות של ספטמבר.

בשל המשוכות הגבוהות הניצבות בפני רכישה, רוב הגרמנים שוכרים את בתיהם. בברלין, מיסים, עלויות משפטיות ושכר התיווך מוסיפים כ- 15% לרכישת בית. עלויות מיידיות כבדות אלו אמנם עזרו למנוע את הספקולציות שניפחו את בועת הנדל"ן בארה"ב לפני עשור, אך לא הרתיעו משקיעים כמו בלאקסטון, שרכשה 2,500 בתים בברלין במאי באמצעות אחת מקרנותיה.

כדי לנצל את העניין הבינלאומי, חברת Berkshire Hathaway HomeServices של באפט יצרה שותפות השנה עם רובינה נדל"ן Rubina Real Estate)) בברלין בהסכם הזיכיון הבינלאומי הראשון שלה. החברה האמריקאית מתכננת לסגור עסקאות דומות בפרנקפורט ובהמבורג.

"בעשר השנים האחרונות, חלקם של המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן של ברלין עלה מאפס לכ-15%", אמרה קרסטן היינריך (Carsten Heinrich), מנכ"לית רובינה. "המגמה עדיין עולה" כשלקוחות מסין, המזה"ת וארה"ב תרים אחר החזרים יציבים.

מזומן לילדים

הממשלה מנסה להגיב והחליטה להשקיע 6 מליארד אירו כחלק מתכנית לבניית 1.5 מליון בתים בארבע השנים הבאות. היצע חדש של דיור "נחוץ נואשות", אמרה מרקל בשידור פודקסט במאי.

אחד הצעדים החדשים הוא להציע למשפחות 12,000 אירו לילד במשך 10 שנים לקניית בית, אך המבקרים אומרים שסביר שהתכנית תגרום לעליות מחירים נוספות. בנתיים, שורה של חוקים במהלך חמש השנים האחרונות לא הצליחו להשאיר חותם. המאמצים כללו הגבלה שנויה במחלוקת של עליית שכר הדירה – הידועה כ- Mietpreisbremse – שהוכחה כלא אפקטיבית.

"הלחצים הפוליטיים מצד אנשים מהשורה גוברים כל הזמן", אמרה פטרה רולנד (Petra Rohland), דוברת מחלקת התכנון העירוני של ברלין. "ה-  Mietpreisbremseאינו מספיק וממשלת המדינה נותרה ללא אופציות."

המחסור הנוכחי של כ-100 אלף דירות בברלין צפוי להכפיל את עצמו עד 2030, לפי דויטשה וונן AG (Deutsche Wohnen AG), מבעלי מאגר הדירות, הגדולים ביותר של גרמניה. הבירה המחולקת לשעבר התפתחה מאזור נחשל מבחינה נדל"נית עם בניינים ריקים וחלקות מכוסות עשב לאחד השווקים החמים ביותר של אירופה.

אמן איסלנדי

חברות טכנולוגיה כמו מוכרת האופנה המקוונת זלנדו SE (Zalando SE) – הבונה קמפוס ברלינאי עבור כ-6,000 עובדים ובבעלותה 24 דירות לצורך שיכון של עובדים חדשים – מפתות אנשים לעבור אל העיר. האוכלוסיה גדלה ביותר מ- 40 אלף מדי שנה מאז 2010. שכר הדירה זינק ביותר מ- 60% מאז 2009, לפי חברת הייעוץ בולווינגזה AG (Bulwiengesa AG).

המתיחות הביאה כ-13,000 איש לצעוד מכיכר פוטסדמר – המרכז המחודש שהיה פעם בשטח ההפקר בין מזרח ומערב ברלין – למחוז קרויצברג האופנתי כנגד שכר הדירה המטפס. הפגנה דומה נערכה בהמבורג ביוני. אך לא צפויה הקלה.

בשכונת אוברשונוויידה (Oberschoeneweide) הנוקשה של מזרח ברלין, הזמר המפורסם בריאן אדמס, יצר 14 חללי סטודיו מודרניים בבניין בית חרושת ישן המהווה חלק מרכז אומנותי חדש במה שהיה אזור תעשייה לחלקי חשמל. אולם נוסף באתר נמצא בבעלות האמן האיסלנדי אולפור אליאסון (Olafur Eliasson), והפסלת ממוצא פולני אליסיה קוודה (Alicja Kwade) רכשה את אחת היחידות בפיתוח של אדמס, שיכול לכלול גם סידורי שינה. רק שניים מוצעים כרגע למכירה, מה שמצביע על ביקוש גבוה גם עבור נכסי נישה.

עם מחירי הנדל"ן שעדיין נמוכים באופן ניכר מאשר לונדון ופריז, ברלין תמשיך לפתות משקיעים בינלאומיים לפי פטר הופה (Peter Hoppe), המנהל את חדרי הסטודיו עבור הזמר והצלם הקנדי.

"הזרימה אל העיר לא תפחת בזמן הקרוב," אמר הופה, והביט אל הספרי מהגג של אחת מהיחידות בנות שלוש הקומות באתר. "אני לא רואה סימנים לבועה. לברלין יש כוח עמידה רב".

Source: Bloomberg