מחירי הבתים בגרמניה עולים בקצב המהיר ביותר מזה עשורים וגורמים להתחדשות שיחות על בועת נדל"ן. מעל 160,000 דירות נמצאות בבעלות החברה של מיכאל צאהן והוא לא מוכן לשמוע על זה. "במשך 20 שנה, לא היתה לנו שום צמיחה בגרמניה – כלום," אומר מנכ"ל דויטשה בע"מ בן ה-54 במהלך הראיון. "אנחנו מפצים עכשיו על הפסדי העבר, אבל זה לא אומר שהשוק כבר הגיע לשיא."
הבתים בגרמניה הוסיפו לערכם כ- 60% מאז 2010, כך קבעה חברת דירוג האשראי הבינלאומית פיץ' רייטינגס בע"מ' בדו"ח שפירסמה בשבוע שעבר. זו עלייה חסרת תקדים בשוק שלא מיהר לאמץ בעלות על בתים ולמשוך משקיעים זרים.
"הכנסות מנדל"ן מתמודדות עם לחצים רבים בערים הגדולות," אמר אודו קורדטס-סנצנבאכר, מנהל שותף של תחום השקעות בנדל"ן למגורים ב-BNP פריבאס נדל"ן בפרנקפורט. "מצד שני, יש כמות אדירה של נזילות בשוק והמחירים עדיין זולים יחסית בסטנדרטים בינלאומיים." ברלין, בסיס הבית של דויטשה וונן והשוק הגדול ביותר שלה, היתה המנצחת הגדולה של תקופת הפריחה האחרונה. החודש, הגיעה העיר למקום הראשון בדירוג העולמי של 150 שוקי נדל"ן למגורים שיצרה חברת נייט פראנק, מה שנתן גושפנקא סופית להפיכתה מאזור נחשל ומטונף לאחד המיקומים המבוקשים ביותר באירופה.
משקיעים השקיעו סכום כולל של 14 מיליארד אירו (17 מליארד דולר) בבתים גרמנים בשנה שעברה, עלייה מ-13.5 מליארד אירו ב-2016, על פי נתונים שאספו ב BNP פריבאס, הבנק הגדול ביותר בצרפת. רוכשים מצפון אמריקה תרמו כ- 5% מהסכום הכולל, יותר מכל אזור אחר מחוץ לאירופה.
צאהן בילה את כל הקריירה שלו בעבודה עבור חברות השקעות נדל"ן בברלין, אך אפילו הוא הופתע ממהירות השינוי, דבר אותו הוא מייחס לאוכלוסייה הגדלה של העיר בשילוב עם שיעורי שיא שלילי של אבטלה, מחסור בנכסים חדשים ורמת נזילות גבוהה. "עדין קיים פוטנציאל רווח גבוה," לדבריו.
לא כולם מאמינים בהמשך עליית המחירים בנוגע לנדל"ן גרמני. פיץ' חזתה בשבוע שעבר שעליות המחירים יאטו ל-5 אחוזים השנה ו-3 אחוזים ב-2019, בהשוואה ל-8.6 אחוזים בשנה שעברה. בדו"ח ינואר, דויטשה בנק אמר שהסיכון לבועה גדל, וחודש אחר כך, הבנק המרכזי של גרמניה הביע חששות לגבי הגידול המהיר. הבונדסבנק אמר שנכסים במקומות כגון ברלין, פרנקפורט ומינכן עשויים להיות מוערכים יתר על המידה בכ-35 אחוזים.
"נפילות שוק נגרמות בדרך כלל על ידי בניה רחבה מדי, וההיפך הוא הנכון בהרבה ערים גרמניות", אמר מיכאל פויגטלאנדר, כלכלן בכיר במכון הכלכלי הגרמני. נפילה פוטנציאלית בהגירה היא עניין חמור יותר, לפי פויגטלאנדר, המצפה לשינוי מועט במחירים בשנה הבעה לאחר עליה נוספת ב-2018.
מחירי ההלוואות המטפסים עשויים להקטין את הביקוש. דויטשה בנק מצפה ששיעור המשכנתאות ל-5-10 שנים יעלה ל-2 אחוזים עד סוף השנה, מכ-1.7 אחוז כרגע. אולם, קצב העליה – מרמה נמוכה מאוד – צפוי להגביל את השפעת הדבר, לפי חברת ההלוואות הגרמנית הלבה. צאהן מונה למנכ"ל דויטשה וונן בדצמבר 2008. מאז, הכנסות החברה משכר דירה יותר מהכפיל את עצמו, בתמיכת רכישות כגון הקניה ב-3.4 מליארד אירו של GSW נדל"ן AG ושל 13,500 בתים מפטריציה נדל"ן AG תמורת 1.1 מליארד אירו. זה העלה את שווי השוק של החברה למעל 13 מליארד אירו.
אולם צאהן לא יכול לסמוך עוד על רכישות לצרכי צמיחה, מפני שפחות תיקים מגיעים לשוק. "בימים אלה, האסטרטגיה שלנו אינה מיזוגים ורכישות אלא ניהול נכסים," אמר.
תכנית השקעות
דויטשה וונן מוציאה מליארד אירו כדי להוסיף ערך לנכסיה. זה כולל מודרניזציה של הבתים, הרחבתם על ידי תוספת של קומה או אפילו, במקרים מסוימים, בנייתם מחדש. "אנחנו לא בעמדה שבה אנו יכולים להתרחב באותו קצב כמו בשלוש או ארבע השנים האחרונות," אמר צאהן. "לכן אנו משקיעים כל כך הרבה בתיק הנכסים הקיים שלנו."
עדיפות נוספת ניתנת להרחבת בסיס בעלי המניות של דויטשה וונן, לפי צאהן. בלאק רוק בע"מ, סאן לייף פיננסים בע"מ ונורגס בנק הם לפי שעה בעלי המניות הגדולים ביותר שלה, אך החברה מעוניינת במיוחד למשוך עוד חברות אסייתיות וכבר העמידה תערוכות בסינגפור, טוקיו ושנגחאי. "הגענו לגודל שהופך אותנו מסקרנים עבור משקיעים אסיתיים" אמר.
Source: Bloomberg
מעודכן לתאריך: מאי 29, 2018