ברלין מחזקת את שמה כמקלט למשקיעים אחרי עידן הברקזיט

גאות בשוק הבניה ומחירים נמוכים מושכים את האלפיון העליון לבירת גרמניה

ברלין – שתמיד היתה מפורסמת כבירתה האירופית של ההיפסטרים, סטודנטים, וכוכבי רוק במשרה חלקית – נולדת מחדש בימים אלה, כעיר המקלט של האלפיון העליון. כאשר דייויד בואי עקר למערב ברלין למשך שלוש שנים במהלך שנות השבעים, העיר היתה רוויה בדיור זול ובסצנת מוזיקה מחתרתית משגשגת. את רובע שנברג (בו בואי חי בזמנו) ואת הרובע השכן קרויצברג – אשר היה פופולרי בקרב מהגרים מטורקיה – כבר לא ניתן לזהות כיום. צעירי הפאנק והמהפכנים הוחלפו בצעירי מעמד הביניים, ובתים נטושים הפכו לפנטהאוזים ובתי קפה טרנדיים – על אף הגראפיטי המבכה על הג'נטריפיקציה באזור. גרמניה מהווה בית עבור למעלה מ-13,000 אנשים עשירים ביותר (בעלי שווי נקי של למעלה מ-30 מיליון דולר) – כך לפי Wealth-X, חברת המחקר העוקבת אחרי פעילותם של אנשי האלפיון העליון. זוהי עלייה של כמעט 5% לעומת 2016. בכל הקשור לאטרקטיביות עבור העשירים, המחקר שלה מדרג את ברלין במקום ה-11 ברשימת הערים האטרקטיביות להשקעה. "עם התקרבות הברקזיט, ברלין נתפשת כהזדמנות השקעה עבור הון ריבוני ועבור משקיעים בעלי שם מכל רחבי העולם", אומר וינסטון צ'סטרפילד, מנהל תחום מחקר מותאם ב- Wealth-X. במהלך שני העשורים האחרונים, העיר רואה גידול יציב בפרוייקטים של דיור ומלונאות יוקרה. מלון אדלון – אשר אירח בעבר את מרלן דיטריך, צ'רלי צ'פלין וג'ון ד. רוקפלר – פתח את שעריו מחדש ב-1997. מאז הצטרפו אליו מלון ריץ-קרלטון (2004) ומלון וולדורף אסטוריה (2013). ב-2012 נפתח מלון חמישה כוכבים בשם Das Stue במבנה השגרירות הדנית לשעבר.

אז נכון שלבני האלפיון העליון יש עכשיו המון מקומות ללון בהם – אבל הם גם תרים אחר הזדמנויות השקעה. גם קרנות ההון אינן הרחק מאחור. "ההון שמציף את שוק הנדל"ן הגרמני מגיע מכל מקום בעולם," אומר גרהארד להנר, ראש ניהול קרנות אירופה בזרוע ניהול ההשקעות של Savills. "כמובן שברלין מהווה שוק השקעות אטרקטיבי ביותר עבור הון זר, במיוחד מאסיה."

מרכז סוני בברלין נרכש בחודש שעבר עבור כמעט 1.1 מיליארד אירו בידי קבוצת משקיעים בהובלת קרן פנסיה קנדית. זו היתה אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן האירופי השנה. Savills עצמה מכרה את מתחם Potsdamer Platz אשר נבנה בשנות התשעים – הכולל 267,000 מ"ר של שטחי מסחר – לשותפות הנכסים ברוקפילד וחברת השקעות קוריאנית, עבור 1.3 מיליארד אירו בתחילת 2016."ברלין הפכה לעיר הדינמית ביותר בגרמניה, והיא נמצאת באותה ליגה כמו לונדון, פריז ואמסטרדם," אומר מר להנר. עיתון ה-South China Morning Post כלל כותרת לאחרונה ובה המילים: "עכשיו הזמן להשקיע בנכסים בברלין!". סך ההשקעות בנכסים בברלין עלה ל-5.9 מיליארד אירו בשנה הנוכחית עד ספטמבר, כך על פי יועצי הנכסים JLL. זוהי עליה של 74% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי העיר רשמה את שיעור אכלוס המשרדים הגבוה ביותר בעשור האחרון, כך נאמר שם. האטרקטיביות ברורה. ברלין עדיין מהווה מרכז עבור חברות סטארט-אפ בתחום הטכנולוגיה ועבור סטודנטים מכל העולם. זאת הודות למחירי נכסים נמוכים ביחס לערי בירה אחרות באירופה, על אף עליית המחירים המשמעותית של השנים האחרונות, ע"פ Wealth-X. מחירי השכירות עולים בשיעורים של 7-12 אחוזים בשנה, והמומחים מצפים, כי מגמה זו תימשך בשנים הקרובות, הודות למלאי בתים קטן יחסית.

ההון הזר מחפש בית חם: השקעות נדל"ן בברלין

דו"ח של חברת הייעוץ PwC מציין, כי "גרמניה בכללותה נתפשת כמקלט חדש עבור הון זר; חמש הערים המובילות מבחינת הזדמנויות השקעה ופיתוח ב-2017 הינן ברלין, המבורג, פרנקפורט, דבלין ומינכן." הדו"ח ציטט משקיע מוביל שאמר, כי "ברלין הינה עיר גדולה ואנו חוזים בה גידול משמעותי במהלך 10 השנים הקרובות."

ועם זאת הרוכשים מודעים היטב להזדמנויות פוטנציאליות, כך ע"פ יו וויד-ג'ונס, מנכ"ל קבוצת בנק המשכנתאות Enness. "אנו רואים זינוק עצום בעניין מצד משקיעים זרים בברלין," הוא אומר. "באופן היסטורי ברלין נתפשת כעיר המוערכת בחסר. זה היה הזרז לעניין הראשוני באזור – בתחילה ממקומיים אשר ראו את מחירי השכירות המאמירים והבינו כי רכישת נכסים היא הגיונית מבחינה כלכלית. אך לאחר מכן הצטרפו אליהם גם המשקיעים הזרים, ככל שהם החלו להתרחק ממוקדי ההשקעה המסורתיים באירופה בחפשם אחר ערך לכספם." אם נוסיף לך את שיעורי הריבית האפסיים באירופה יחד עם הביטחון הפיננסי היחסי בגרמניה, מבינים שברלין היא בהחלט עיר "אופנתית", ע"פ וויד-ג'ונס. "אחד מציידי הראשים המובילים שאני עובד איתם נמצא במונקו, וכיום ממוקד באופן בלעדי בברלין. עד כדי כך ישנו ביקוש בעיר לכשרונות איכותיים." לונדון, אשר עדיין מהווה את שוק הנדל"ן הפעיל ביותר באירופה, עומדת בפני מהומת הברקזיט, וברלין צפויה להיות אחת הנהנות המרכזיות מכך – עקב ההון הזר המחפש אחר בית חם. "כרגע אנו רואים גידול בעניין מצד ארה"ב וטורקיה. ברלין נתפשת כמקלט בטוח בשתי המדינות הללו," אומר הדובר של Ziegert – סוכנות נכסים מקומית. "אותו עיקרון תקף גם לגבי השקעות מאסיה והמזרח התיכון. ישנו גידול יציב בשיעור המשקיעים מסין המחפשים אחר פרוייקטים איכותיים חדשים ברובע המרכזי מיטה. הביקוש מסינגפור הוכפל ויותר במהלך השנה האחרונה, וגם לרוכשים מאיחוד האמירויות הערביות מיוצגים היטב בברלין."

מקור: Financial Times