כמעט באף עיר אחרת לא עולים המחירים כפי שהם עולים בבירת גרמניה. המגמה הזו צפויה להימשך גם בעתיד, אך נראה שתיחלש מעט, כפי שמעיד מחקר שפורסם לאחרונה.
בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בברלין בערך ב-10% לשנה וכעת הגיעו למחיר ממוצע של 3,036 יורו למ"ר, כפי שנרשם בשנת 2016. המגמה הזו תימשך בשנים הקרובות, אך קצב העלייה צפוי להתייצב על בערך 5 5% בשנה. כמו כן, צפויה עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות ברבעים המרכזיים ביותר של ברלין וגם במחירי דירות מחודשות לאחר שעברו שיפוץ מקיף.
כל זאת ואף נתונים נוספים, עולים מדו"ח נדל"ן ברלין שחברת יעוץ הנדל"ן ציגרט פרסמה לאחרונה.
הביקוש מתאים עצמו להיצע
המחיר הממוצע הגבוה ביותר למטר רבוע בבירת גרמניה נרשם כעת ברובע מיטה – 4,693 יורו למ"ר, ואחריו ברשימה: קרויצברג עם 3,957 יורו למ"ר וטירגארטן עם 3,948 יורו למ"ר. העליות התלולות ביותר במחירי נדל"ן נרשמו בחמש השנים האחרונות בחלקים שוליים יחסית של העיר שהפוטנציאל שלהם התגלה מאוחר יחסית, ובהם טירגארטן – עם עלייה של יותר מ- 131% ו-TREPTOW עם עלייה של יותר מ- 128%.
היות שכבר כעת, 1% מכלל הדירות בברלין עולה יותר מ- 7,500 יורו למ"ר, הביקוש מתאים עצמו למצב השוק. בפעם הראשונה נרשם השנה ביקוש גבוה מהיצע לדירות בפלח השוק של 5,000 יורו ומעלה למטר רבוע.
גורם נוסף שתורם למגמה זו הוא האינטרס הגובר של משקיעים מחו"ל בברלין. כעת, כל רוכש רביעי של נכס בברלין הוא תושב חוץ, לדברי סוון הנקס, מנכ"ל ציגרט. גם התנופה הכלכלית ברחבי ברלין מסייעת רבות להתפתחות זו, היות שמספר התושבים שנהנים מהכנסה גבוהה זינק בלא פחות מ-70% בעשר השנים האחרונות.
פרופסור מיכאל פויגטלאנדר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IQ שמקום מושבו בקלן, מציין בדו"ח, שגידול מספר התושבים והפיתוח הכלכלי יהפכו גם בעתיד נכסי דיור ונכסים עסקיים למושכים עבור הציבור. היות שכך, לא נראה שתתפתח בקרוב בועת מחירים ונראה שהמחירים מייצגים נאמנה את המציאות בשטח. גידול מספר התושבים בבירת גרמניה עומד על כ-1.7 אחוז בשנה ומספר התושבים כעת הוא 3.67 מיליון. קצב הגידול השנתי עלה בשנים האחרונות. גם אזורים בסביבת העיר הופכים מבוקשים יותר ויותר. עד שנת 2030 צפוי המטרופולין של ברלין וברנדנבורג לרשום גידול אוכלוסייה של כ- 7%.
עבור ברלין עצמה (השטח העירוני הפנימי), הרשויות המקומיות העוסקות בענייני פיתוח עירוני, חוזות גידול של כ- 6%, ומגמה זו פירושה שעד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות נוספות. בהשוואה לנתוני הבנייה הנוכחיים, בערך 10,600 דירות חדשות מדי שנה, קל להסיק מיד שקצב הבנייה אינו עומד בקצב הגידול במספר התושבים.
מצב שוק הדיור קשה יותר ויותר בגלל העדר שטחים פנויים
אחת מחברות הייעוץ בתחום הנדל"ן ערכה לאחרונה סקר בקרב 100 יזמי הנדל"ן הפרטי המובילים בברלין. 88% מהנשאלים מאשרים בתשובתם שהזמנים הנדרשים להגשת תכניות בנייה ואישורן הולכים ומתארכים.
יתרה מכך, 65% מהנשאלים ציינו שמצבם בשוק קשה יותר מבעבר, היות וקשה למצוא שטחים פנויים שמתאימים לבנייה. 87% מהנשאלים הכירו בכך שהיצע המגרשים לבנייה אינו מספיק. מגמות אלו ואחרות גורמות לכך שכיום דירות קטנות במיוחד, שנקראות גם "מיקרו דירות" – הופכות מבוקשות יותר ויותר לרוכשים ולפיכך גם ליזמים בבואם לתכנן את הפרויקטים שלהם. דירות כאלו עשויות להחליף מגורים בשכירות בקרב תושבי ברלין, או לאפשר להם למכור דירה גדולה ולעבור לדירה קטנה יותר וזולה יחסית, אך מודרנית. המומחים מציינים גם שיש פוטנציאל נרחב לציפוף הבינוי בחלקים של מרכז ברלין ולהקמת דירות חדשות בהם, עד 10,000 דירות ליתר דיוק.
למרות התנגדות פה ושם, ברלין ממשיכה לצמוח בכל הממדים האפשריים, פנימה, החוצה וגם למעלה, לדברי המומחה הנקס. הוא מוסיף, כי הביקוש הדינמי בכל פלחי השוק הוא אות חזק לכך שכדאי למשקיעים פרטיים להמשיך להתעניין בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה.
מעודכן לתאריך: אוקטובר 25, 2017