מחירי הדירות בברלין הוכפלו

בכל הרבעים פרט לTreptow Koepenick הביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המומחים אינם רואים כל סכנה של היווצרות בועת נדל"ן.
לא רק דמי השכירות, אלא גם מחירי דירות בברלין, בין אם הן חדשות או ישנות, רושמים בבירת גרמניה שיאים חדשים שוב ושוב. מאז שנת 2014 מחירי דירות בבנייה חדשה באזורים טובים עלו ביותר מ-120 אחוזים, כלומר – מחירם יותר מהוכפל. כך עולה מדוח שוק הנדל"ן הגרמני של מומחי HypoVereinsbank, שפורסם השבוע. בעוד שרובע Treptow Koepenick הוא הרובע היחיד שבו מתבצעת פעילות בניה בהיקף נרחב שתואם פחות או יותר את הביקוש, בכל הרבעים האחרים הביקוש עולה בהרבה על ההיצע.

פראנק ורנר, העומד בראש מחלקת ההשקעות הפרטיות בסניף ברלין של הבנק, מציין שלמרות שהיצע הבנייה החדשה מתרחב, עליות המחירים בשוק טרם נבלמו. גורמי ההתייקרות העיקרים בשוק הנדל"ן בברלין הם עלויות הקרקע והבנייה שהולכות וגדלות והביקוש הגובר מצד משקיעים בעלי הון.

באזורים מבוקשים במיוחד המחיר למטר רבוע של דירה, בבנייה חדשה או בדירה ישנה שעברה שיפוץ מקיף, מגיע לסכומים בין 6,000 ל-10,000 יורו. גם באזורים זולים יותר המחיר גבוה – בין 2,800 ל-4,000 יורו למטר רבוע. באזורים בהם רמת הביקוש בינונית טווח המחירים הוא 3,500 עד 5,500 יורו למטר רבוע, ובאזורים שמוגדרים כ"טובים" (בין בינוני לטוב מאד), טווח המחירים נע בין 4,400 ל-8,000 יורו למטר רבוע. המומחים מציינים שהמחירים של דירות היוקרה בפלח השוק העליון יקרים בהרבה משאר פלחי השוק. בגלל המחיר הגבוה במיוחד של דירות בבנייה חדשה, רבים מחפשים דירה ישנה ולא משופצת אותה יוכלו לשפץ בעצמם בעלות נמוכה יותר. אמנם דירות אלו מתייקרות בקצב דומה לקצב התייקרות הדירות בבנייה חדשה, אבל מחירן עדיין נמוך יותר. כך למשל, דירה משומשת באזורים זולים יחסית של ברלין תימכר בטווח מחירים של 1,300 עד 3,000 יורו למטר רבוע. באזורים בעלי רמת דירוג בינונית יהיה טווח המחירים 2,100 עד 4,500 יורו למטר רבוע, באזורים טובים 3,000 עד 6,500 יורו למטר רבוע ובאזורים טובים מאד 4,700 עד 8,500 יורו למטר רבוע.

"לאור רמה נמוכה במיוחד של שערי הריבית והגירה מוגברת אל האזור אנו ממשיכים להחזיק בדעה שאין סכנה להיווצרות בועת נדל"ן." כך אומר ורנר. הוא מוסיף כי בהשוואה לערי מטרופולין גדולות אחרות ברחבי גרמניה והעולם רמת המחירים בברלין עודנה נמוכה יחסית ולפיכך השוק מושך אליו משקיעי נדל"ן בינלאומיים. ברנד דודה, מומחה נדל"ן עסקי ב- HypoVereinsbank, מוסיף כי לאור רמת המחירים העולה, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם כדאי לרכוש כעת בית או דירה בעיר. דודה משוכנע שמחירי הדירות ודמי השכירות ימשיכו לעלות. ואולם הוא מציין שייזום פרויקטים נרחבים לבינוי באתרים בעלי רמת ביקוש נמוכה יחסית כמו גם בניית בניני מגורים גדולים במיוחד עם דירות קטנות רבות – כל אלו עשויים למתן את מגמת עליית המחירים בעיר. לפיכך הוא ממליץ למי ששוקלים רכישת דירה בעיר, לעקוב בקפידה אחר כל המגמות וההתפתחויות בשוק.

המומחה ורנר מציין שלא מומלץ לבצע רכישות נדל"ן "בחתימה" בלבד מבלי לבוא, לראות ולהתרשם אישית מהנכס המוצע והאזור בו הוא ממוקם. הבנק גם ממליץ לנהוג בזהירות ביחס לאמצעי המימון לרכישת דירה. לקוחות פרטיים צריכים לשלם בעצמם 20 עד 40 אחוזים ממחיר הדירה כבר בעת רכישתה. בגלל שערי הריבית הנמוכים, המומחים ממליצים גם ללקוחות לבחור באחוזי שערוך והחזר גבוהים יחסית העומדים כרגע בממוצע על על 3.3 אחוזים, כך לדברי ורנר.

מקור: morgenpost