תהליך הג'נטריפיקציה שעוברות מרבית השכונות בברלין, עדיין רחוק מסיומו ומחירי הדירות ממשיכים בעלייה לינארית בממוצע בין 8% ל- 12% בשנה.

רובע שארלוטנבורג שבלב העיר, נחשב לאחד המחוזות היוקרתיים והמבוקשים ביותר של ברלין. הדירות בשארלוטנבורג מאופיינות בגדלים העולים על 80 מ"ר ומחירן הממוצע עומד על כ- 4,000 אירו למ"ר. הרובע נחשב למוקד נחשק למגורים ולמסחר ומקוטלג כ"פריים לוקיישן" – בסמיכות לגן החיות של ברלין, המאפיין את מערב העיר ובקרבת רחוב הקניות הידוע KUDAM, דבר המתבטא בביקוש שיא מצד רוכשי ושוכרי דירות.

רובע נויקלן, עובר מהפך משמעותי מאיזור של מהגרים ומעמד סוציואקונומי נמוך, לאיזור המושך אליו אמנים, סטודנטים ואנשי תרבות, כאשר מחירי הנדל"ן עולים בממוצע של 11% בשנה, דבר המעיד על איזור מתפתח עם פוטנציאל גבוה להמשך עליות ערך בעתיד. מחיר ממוצע למ"ר בקניה עומד על כ- 3,000 אירו.

קרויצברג ופרידריכסהיין הסמוכות, שכונות קוסמופוליטיות ופופולאריות מאוד, גם בקרב היפסטרים, סטודנטים ואמנים וגם בקרב משפחות צעירות, הינן דוגמא למודל המהפך שמתחולל היום בשכונת נויקלן – המעבר משכונת מהגרים לשכונה בורגנית, כאשר המחיר עלה מ- 2,000 אירו למ"ר, לכ- 3,500 אירו למ"ר.

לעומת זאת ברובע מיטה – מרכזה ההיסטורי של הבירה הגרמנית ולב ליבה של מה שהייתה בעבר מזרח ברלין – המחירים עלו בלמעלה מ- 50%, בחמש השנים האחרונות.

השקעה איכותית נמדדת על ידי זיהוי הפוטנציאל בהיבט של "המקום הבא" – בשקלול פרמטרים כגון, ביקוש למול היצע, מחיר כניסה נמוך ואיזור מתפתח – בשכונות טרנדיות המהוות מוקד משיכה למשפחות צעירות, סטודנטים ויזמים ממעמד הביניים כמו פרידריכסהיין, קרויצברג ונויקלן.

צפו במנכ"ל אינספיריישן גרופ מסביר על מרכיב המחיר בהשקעות נדל"ן בברלין

מחירי דירות בברלין: עדיין נמוכים, ולא מפסיקים לעלות 

בנויקלן, למשל, שכונת מהגרים מוזנחת לשעבר שחוותה מהפך אדיר בשנים האחרונות ואהובה מאוד על צעירים, סטודנטים ואמנים, אפשר עדיין למצוא היום דירות שנמכרות ב-1,700 אירו למ"ר בסך הכל.

בקרויצברג ובפרידריכסהיין הסמוכות, שכונות קוסמופוליטיות ופופולאריות מאוד, גם בקרב היפסטרים מגניבים וגם בקרב משפחות צעירות, המחירים כבר אמנם יותר גבוהים – בפחות מ-2,000 אירו למ"ר תתקשו למצוא נכסים מוצלחים – אבל עדיין רחוקים מהפוטנציאל שלהם.

והפוטנציאל, נכון להערכות של מומחי נדל"ן, גדול. תהליך הג'נטריפיקציה שעוברות השכונות האלה עדיין רחוק מסיומו, ומחירי הדירות ימשיכו לעלות בהן עוד כמה שנים טובות. רק בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2013, כך על-פי נתונים עדכניים שפורסמו לא מזמן, עלו בהן מחירי הדירות הממוצעים ב-9.1% בהשוואה לאותה תקופה בשנה הקודמת.

התהליך שעובר עליהן כעת זהה כמעט לחלוטין לזה שעבר בשני העשורים האחרונים על שכונת פרנצלאואר ברג – שכונת פועלים מזרח גרמנית אפרורית שהפכה למעוז הבורגנות הצעירה והמגניבה של ברלין, שבה קשה למצוא היום דירה שנמכרת בפחות מ-3,000 אירו למ"ר ושבה שכר הדירה הממוצע עומד על כ-10 אירו למ"ר.

לא רחוק משם, ברובע מיטה – מרכזה ההיסטורי של הבירה הגרמנית ולב ליבה של מה שהייתה פעם מזרח ברלין – המחירים עברו כבר מזמן את הרף הזה ויישרו קו עם המחירים הממוצעים בערים הגרמניות הגדולות היקרות יותר. מי שקנה שם נדל"ן לפני עשר שנים עשה את עסקת חייו.

הסוד, כמובן, הוא לתפוס בזמן הנכון את "המקום הבא" – וכאלה יש לא מעט בברלין. בין אם אלה שכונות טרנדיות המהוות אבן שואבת למשפחות צעירות ויזמים ממעמד הביניים כמו פרידריכסהיין, קרויצברג ונויקלן ובין אם אלה שכונות הנמצאות על קו תפר גיאוגרפי מושלם כמו וודינג ורייניקנדורף.

אלה נמצאות מרחק יריקה מפרנצלאואר ברג הסופר-מבוקשת, עם תשתיות מצוינות ואוכלוסייה איכותית שהולכת ומתחזקת, אבל עם מחירים נמוכים יחסית – בין היתר בגלל רעש המטוסים הממריאים ונוחתים בשדה התעופה הסמוך טגל. שדה התעופה ייסגר בקרוב עם פתיחתו הצפויה של שדה התעופה הענק החדש של ברלין-ברנדנבורג מחוץ לעיר, ומחירי הנדל"ן באזורים הסובבים אותו ימריאו בהתאם.

זה בדיוק מה שקרה בשכונות נויקלן וטמפלהוף עם סגירתו של שדה התעופה טמפלהוף שפעל ממש ביניהן עד 2008. מחירי הדירות באזור קפצו מאז בעשרות אחוזים – במיוחד לאחר ששטח שדה התעופה הפך לפארק ענק המושך אליו אלפי תושבים בסופי השבוע.

מחירי דירות בברלין: לא רק המיקום קובע

מיקום מוצלח או מידת הפופולאריות של שכונה כזו או אחרת הם כמובן לא הקריטריונים היחידים שמשפיעים על מחירי דירות בברלין. גיל הבניין הוא קריטריון לא פחות חשוב, וכך גם התשתיות שלו.

בקצה הזול של הסקאלה, מתחת למחירים הממוצעים בעיר, נמצאות דירות שיכונים מזרח גרמניות ודירות בבנייני "נויבאו" שנבנו בעשורים הראשונים שלאחר המלחמה. איכות הבנייה שלהן נחשבת לנמוכה יחסית, והן נתפסות כקופסאות בטון חסרות אופי. המשקיעים נוטים לשמור מהן מרחק, אבל יש ביניהן לעתים מציאות לא רעות בכלל – בעיקר בשכונות המבוקשות – וההערכה בשוק הנדל"ן הברלינאי היא שבגלל הביקוש הגבוה לדיור במרכז העיר המחירים שלהן ימשיכו לעלות.

בקצה היקר של הסקאלה נמצאות דירות מודרניות בפרויקטים חדשים שנבנו בשנים האחרונות. אלה מיועדות לקהל יעד אמיד במיוחד, וככאלה נחשבות גם מאוד לא מוצלחות כהשקעה לטווח ארוך. למחיר שלהן – שיכול לעתים להיות גבוה בכמה עשרות אחוזים ממחירן של דירות בבניינים ישנים – אין ממש לאן לטפס וקשה יחסית למצוא עבורן שוכרים בגלל שכר הדירה הגבוה.

רוב השוכרים בעיר – ורובם המוחלט של תושבי ברלין מתגורר בשכירות – מעדיפים להתגורר בבנייני אלטבאו. אלה נמצאים איפה שהוא באמצע של הסקאלה מבחינת מחירי דירות, ונחשבים להשקעה הכי טובה בעיר. בשנים שחלפו מאז האיחוד עברו כמעט כל הבניינים האלה, שנבנו לפני מלחמת העולם השנייה, שיפוצים נרחבים. איכות הבנייה שלהם נחשבת למצוינת ויש להם אופי מיוחד.

החזיתות היפות שלהן, העיטורים הקלאסיים במסדרונות, הדלתות הכבדות והתקרות הגבוהות – המתנשאות לעתים לגובה של יותר משלושה מטרים – כולן אהובות מאוד על תושבי ברלין, ובמיוחד על הצעירים והנמרצים שבהם. שזה, כמובן, מבטיח תשואה נאה מאוד משכירות – וגם עלייה מתמדת בערך הנכס.

קריטריונים נוספים המשפיעים על מחיר דירה בברלין:

  • האם הדירה מושכרת או ריקה. דירות ריקות עשויות להיות יקרות באופן משמעותי מדירות מושכרות, שבהן מתגוררים לעתים דיירים ותיקים הנהנים – הודות לחוקי הגנת הדייר החזקים של גרמניה –משכר דירה הנמוך מהממוצע באזור.
  • קירבה לתחבורה ציבורית, ובעיקר לקו הטבעת של הרכבת (Ring Bahn) המגיע במהירות לכל המקומות המרכזיים בעיר. באזורים הסמוכים לקו הזה עולים מחירי הדירות באופן משמעותי מדי שנה.
  • קירבה לפארקים, בתי ספר וגנים.
  • כמות האור הנכנסת לדירה.
  • תוספות: מעלית, מרפסות, רצפות עץ.
  • סוג החימום בבניין: הסקה מרכזית או על בסיס גז.
  • גודל הדירה. באזורים מסוימים הפופולאריים בקרב צעירים רווקים ואופנתיים, מחיריהן למ"ר של דירות קטנות עשויים להיות גבוהים באופן משמעותי ממחיריהן למ"ר של דירות גדולות יותר וזאת משום שניתן לקבל עליהן שכר דירה גבוה מהממוצע. באזורים רוויי משפחות עם ילדים, לעומת זאת, המצב לעתים הפוך – דירות גדולות מעטות יחסית ומבוקשות מאוד, ולכן הן נמכרות ומושכרות בסכומים גבוהים מהממוצע למטר רבוע.

אז איך מוצאים את ההשקעה המושלמת? דירה ברלינאית במחיר נמוך, במיקום מוצלח, עם פוטנציאל גדול? הכי מומלץ, כמובן, זה לפנות למומחים. יועצי הנדל"ן של קבוצת אינספיריישן גרופ הישראלית, המתמחה בשיווק  דירות להשקעה במיקומים אטרקטיביים בברלין ובמחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק, מכירים כל פינה בעיר ועסוקים כל העת באיתור נכסים שווים ומניבים. פנו אליהם עם כל שאלה שיש לכם, והם ישמחו לסייע.

Inspiration Group