דירות בגרמניה

 

השכרה של דירות בגרמניה מתנהלת בצורה שונה מאוד ממה שהישראלי הממוצע מכיר.

השכרת דירות בגרמניה: מה צריך לדעת

ראשית כל, דירות בגרמניה מושכרות כשהן ריקות ועירומות כמעט לחלוטין. על פי החוק הגרמני, הדברים היחידים שחייבים להיות בדירה, מלבד מקלחת, שירותים ואמצעי חימום כלשהו (מערכת הסקה/תנור פחמים) – זה כיור וכיריים. רובן המוחלט של הדירות בגרמניה שעומדות להשכרה מגיעות ללא מטבח ואפילו בלי בתי מנורה בתקרה.

כך גם צריך לעזוב את הדירה כשמסתיימת תקופת השכירות. ברוב חוזי השכירות מתחייבים השוכרים להחזיר את הדירה בדיוק באותו מצב שבו קיבלו אותה, מה שאומר, בין היתר, שהם מחויבים לצבוע את קירותיה מחדש בלבן ולסתום כל חור שעשו בהם.

השכרת דירות בגרמניה: מה צריך לדעת

על אף שעבור דירות בערים מסוימות, כמו דירות ברלין, מבקשים מחירי שכירות נמוכים יחסית בהשוואה לאלה הנהוגים בארץ – ההוצאה הראשונית הנדרשת מצד הדיירים גבוהה למדי ועשויה להגיע לאלפי יורואים עוד לפני שהם נכנסים לדירה. ערבות בנקאית, ערבות צד שלישי ושטרות חוב אינם מקובלים פה. במעמד חתימת החוזה יש להפקיד בידי בעל הבית או בידי חברת הניהול של הבניין שבו ממוקמת הדירה פקדון כספי בגובה של 2-3 חודשי שכירות, לשלם את שכר הדירה החודשי הראשון, ורק אז מקבלים מפתח.

בנוסף, אם השוכרים הגיעו לדירה דרך מתווך – הם יצטרכו לשלם לו דמי תיווך גבוהים מאוד שעלולים להיות שווי ערך לשני חודשי שכירות, לא כולל מע"מ. במקרה של דירה קטנה שדמי השכירות שלה עומדים על 600 אירו בחודש, למשל, מדובר על 3600 אירו שיוצאים מכיסם של השוכרים לפני שכף רגלם דורכת בדירה. לא מעט בכלל. הפקדון, כמובן, מוחזר לאחר שתקופת השכירות מסתיימת – אולם בעל הבית או חברת הניהול רשאים להחזיק בו על פי חוק עד חצי שנה לאחר יציאת השוכרים מהדירה.

כאשר מדברים על דמי שכירות בגרמניה מדברים על שכ"ד "קר" ושכ"ד "חם". אלה הם מונחי יסוד שכל שוכר וכל בעל בית צריכים להכיר: שכר דירה "קר" הוא למעשה שכר הדירה הבסיסי, כפי שנהוג בישראל. שכר דירה "חם" כולל בתוכו גם הוצאות חימום ומים ומסי עירייה שונים. מעבר לשכר הדירה ה"חם", שמועבר כולו לבעל הבית, האחראי על פי חוק לטפל בחשבונות החימום והמים, החשבונות היחידים ששוכרים בגרמניה צריכים לשלם בנפרד הם חשבונות חשמל, טלפון, אינטרנט וטלוויזיה. וכן, גם בגרמניה יש אגרה. ואפילו לא זולה במיוחד.

השכרת דירות בגרמניה: זכויות השוכרים

חוזי השכירות הסטנדרטיים בגרמניה אינם מוגבלים בזמן, מה שאומר שכדי להוציא דיירים מדירה שהם שוכרים צריך בעל הבית להוכיח שהם הפרו את החוזה או להוכיח שהוא או מי מבני משפחתו מבקשים לעשות בדירה שימוש עצמי. החוק הגרמני מאפשר לבעלי דירות להגביל את חוזי השכירות בזמן רק בשני מקרים: אם יש שיפוץ גדול שהם מתכננים לעשות בדירה בעתיד הקרוב, או אם הם מתכוונים לעשות בה שימוש בעצמם בעתיד הקרוב. הסיבה להגבלת זמן השכירות חייבת להופיע בחוזה.

החוק הגרמני מיטיב מאוד עם שוכרים – ומחייב את בעל הבית בין היתר לתקן כל ליקוי שנמצא בדירה ואיננו תוצאה של רשלנות הדיירים – אבל יחד עם זאת יוצר גם שוק שכירות יציב ובטוח מאוד, עם מוסר תשלומים גבוה מצד השוכרים, דבר המושך משקיעים רבים שמחפשים השקעת נדל"ן נטולת סיכונים ובעיות לערים הגדולות בגרמניה. לא סתם רוכשים ישראלים רבים כל כך דירות להשקעה בברלין.

איך יכול בעל בית ישראלי לנהל כראוי השקעה כזו? באמצעות חברת ניהול מקומית, כמובן. כמו למשל חברת אינספיריישן גרופ הישראלית, שממוקמת בבירה הגרמנית ומתמחה במכירה ובניהול דירות בברלין. יועציה של החברה בקיאים בכל הפרטים הקטנים של החוק הגרמני ונמצאים לימינו של המשקיע גם לאחר הרכישה. הם מטפלים בכל מה שקשור לנכס, כולל טיפול בשוכרים, איסוף שכר הדירה והעברתו, וכמו כן בהשכרתו מחדש של הכנס במקרה הצורך.

Inspiration Group