ברלין מסכמת את השנה הדינמית ביותר והמוצלחת ביותר שלה מאז איחוד גרמניה בשנת 1990, ובצדק נחשבת העיר למוקד הנדל"ן בגרמניה: הן בשוק הדירות והמשרדים להשכרה והן בשוק הנדל"ן להשקעה, המגמות החיוביות בברלין בשנה שעברה עלו על כל התחזיות.
שוק הנדל"ן המשרדי בשכירות – מוקד משיכה לחברות סטארט אפ
לפי ניתוח מקיף של 12 החודשים האחרונים, שערכו המומחים של חברת JLL, התוצאות בברלין היו מרשימות ביותר השנה. מדובר בעסקאות שכללו שטח משרדי של 880 אלף מטר רבוע (מ"ר), ההיקף הנרחב ביותר שנרשם בסקרים של JLL בברלין מאז החלה החברה לערוך אותם. בהשוואות שנערכו למצב בשנה הקודמת, לפני חמש שנים ולפני עשר שנים, נרשמה עלייה של 43%, 65% ו-73% בהתאמה בהיקף העסקאות. בפעם הראשונה ברלין עוברת את מוקדי הנדל"ן המבוקשים האחרים של גרמניה, ובהם אף העיר מינכן.
כמו בכמעט כל האזורים בגרמניה, הרבע האחרון של השנה תרם תרומה ניכרת לזינוק בתחום השקעות הנדל"ן בברלין. בפרק זמן זה נערכו עסקאות נדל"ן על שטח כולל של כמעט 300 אלך מ"ר, מה שתרם לכמעט שליש מסך העסקאות השנתיות. בחישוב זה נכללת העסקה הגדולה ב- ADLERHOF, שכוללת 47 אלף מ"ר, ומהווה את העסקה הגדולה ביותר של שנת 2015, ואף העסקה השנייה בגודלה על פני עשר השנים האחרונות. גם עסקאות השכרת נדל"ן גדולות אחרות – כמו למשל מתחם ZALANDO הבינלאומי החדש, שנערכה ברבע השלישי של השנה ותרמה תרומה ניכרת לצמיחה בשוק, מעידות על התפתחות חיובית ומעודדת ועל יציבות בשוק הנדל"ן המשרדי בברלין. כך אומר שטפן לסנר, ראש תחום הנדל"ן להשכרה בחברת JLL בברלין.
גם הנתונים על מספר העסקאות שנערכו בשנה האחרונה מעודדים מאד: מספרים כאלה לא נרשמו לפני שנת 2015: בעוד שבשנים קודמות לא התקרב מספר העסקאות לתחום הארבע ספרתי, בשנת 2015 נרשמו לא פחות מ- 1030 עסקאות גדולות, בהשוואה ל- 700 בלבד בשנת 2014, ומדובר כאן בעלייה של כמעט 50 אחוזים. בהשוואה לנתונים מלפני חמש שנים ועשר שנים, מדובר בעלייה ניכרת הרבה יותר.
באזורים המבוקשים במיוחד במרכז העיר, שורר מחסור בשטחי משרדים איכותיים להשכרה, והתחרות בין המשקיעים והשוכרים מביאה לעליית מחירים מהירה. כתוצאה מכך, משקיעים נאלצים להתחרות גם על שטחי משרדים באיכות נמוכה יותר, המחירים עולים בכל פלחי השוק, והיצע השטחים המשרדיים הולך ואוזל. כך לדברי לסנר. לדוגמה, ברובע מיטה (Mitte) המבוקש, המחירים עולים, אך היקף העסקאות מצטמצם בשל מיעוט השטחים המוצעים בשוק, וזאת בדומה ל-16 חלקים אחרים של העיר ברלין שנמדדו במחקר. שני הרבעים המבוקשים ביותר, לפי מחקר זה, הם הרבעים מיטה ושארלוטנבורג-טירגארטן. וכאשר מסתכלים, לדוגמה, באזור אדלרסהוף, אזור זה זינק למקום טוב בין שבעת האתרים המבוקשים בברלין.
עלייה במספר העסקאות
מספר העסקאות שם עלה פי שלושה בהשוואה לשנה הקודמת. תרומה ניכרת לכך היא עסקה גדולה סביב פרויקט של חברת הביטוח "אליאנס". לסנר מציין שבנוסף לכך שהאזור מהווה מרכז משרדי ראשי לחברות רבות, הוא משמש גם כמרכז מנהלי משני עבור חברות שמרכזן נמצא קרוב יותר ללב העיר ברלין. ובכלל, לסנר מציין שהאזור המכונה "מסדרון שדה התעופה" מהווה כעת יעד מבוקש יותר ויותר למשקיעים. בחירתה של חברת אליאנס לבסס את משרדיה במקום מעידה על כך ששטח נרחב בין תחנת הרכבת הראשית לעבר אלכסנדרפלאץ ומשם עד אדלרסהוף מציע הזדמנויות טובות ותמריצים ליזמי פיתוח, שרוצים לקדם פרויקטים שבעבר היו רדומים. התעניינות מצד משקיעים נרשמת גם באזורים סביב תחנות רכבת גדולות כמו למשל ברלינר סודקרויץ.
לסנר מוסיף ומנתח: "חברות סטארט אפ הן המנוע העיקרי שמושך את שוק הנדל"ן בכל הפלחים שלו, ויש להן כוח משיכה רב, שיכול להביא לעיר אף חברות מענפים נוספים". וכך, ב-11 מתוך 15 ענפים מרכזיים נרשמה עליה בהיקף עסקאות השכירות של חברות מסחריות. יתרה מכך, בכל קטגוריות השוק (לפי גודל השטח המוצע להשכרה) נרשמה עלייה בהיקף העסקאות בהשוואה לשנה הקודמת. כמו כן, לא נרשמה ירידה במספר העסקאות באף אחד מהענפים.
"שוק הנדל"ן המשרדי בברלין ניצב על בסיס איתן והוא תלוי פחות משווקים אחרים בעסקאות שכירות יחידות בהיקף גדול", כך אומר לסנר. ראיה לכך היא העובדה שבעוד שנפח חמש העסקאות הגדולות ביותר השנה וגם נפח עשר העסקאות הגדולות ביותר השנה עלה ביותר מ-50 אחוז, חלקן היחסי של עסקאות אלו מכלל העסקאות בשוק לא היה גבוה יותר השנה בהשוואה לשנה הקודמת. עלייה ניכרת במיוחד נרשמה בהיקף העסקאות של שטחים של פחות מ-500 מ"ר: מסך הכספים ששולמו בתחום זה של השוק ו-67% ממספר העסקאות עצמן. חברות מכמעט כל התחומים רוצות לפתוח משרדים בברלין.
העיר אטרקטיבית במיוחד לאנשים צעירים: יש בברלין הזדמנויות תעסוקה טובות לצד מחירי דיור סבירים עדיין (בהשוואה לערים אחרות בגרמניה) והוצאות המחיה – סבירות אף הן. העסקה סביב מרכז חברת ההנעלה והאופנה ZALANDO תופסת את המקום הראשון ברשימה, והיא כללה למעלה ממאה אלף מ"ר של שטחי משרדים. עסקאות גדולות נוספות נרשמו בהיקף של 99 אלף מ"ר (בתחום העסקי) ובהיקף של 75 אלף מ"ר (בתחום הדיור הציבורי).
פחות יחידות דיור פנויות
כאשר מתבוננים בשיעורי השטחים העומדים ריקים ומוצעים למשקיעים ולשוכרים, בפילוח לפי קטגוריות, מתגלה תמונה שונה. שיעור השטחים הפנויים ירד בשנה הקודמת, והוא עומד כעת על 6.3%, בכ-1.4% פחות מבשנת 2014. באופן לא מפתיע, שיעור השטחים הריקים גבוה יותר בפריפריה של העיר, מעבר לכביש הטבעת המרכזי. כלל הנתונים הללו מעידים על הקשיים בפיתוח שטחי מגורים ומשרדים להשכרה בקצב שיענה על הביקוש הגובר.
כמו כן, נרשמה עליה במספר השלמות הבנייה, בשיעור של 50% בהיקף כולל של 186,000 מ"ר, ובמגמת עלייה מתמשכת: לפי התחזיות צפויים סיומי הבנייה השנה להיות בשיעור של 350,000 מ"ר, לא פחות מפי שניים בהשוואה לשנה שעברה. המגמות הנוכחיות בשוק הנדל"ן בברלין מבטיחות שגם בסוף השנה יהיו מעט מאד שטחים ריקים להשכרה. לפי התחזיות של מומחי JLL, תחול ירידה של 0.1% בגודלם הכולל של שטחים אלו, שיהוו כששה אחוזים מכלל השטחים לשכירות משרדית או למגורים.
עתיד ורוד להשקעות בברלין
לסנר מעריך שבעתיד יהיו התפתחויות חיוביות בשוק השכירות של שטחי משרדים בברלין. הוא סבור, עם זאת, שבשנת 2016 תמשיך לחול ירידה בהיצע השטחים הפנויים לשכירות משרדית באתרים המבוקשים ביותר, והדבר יהיה כרוך גם בזינוק במחירים הממוצעים בשוק. המחירים של הנכסים המשובחים ביותר באתרים המבוקשים ביותר עשויים לעלות בכמעט 10 אחוזים על סמך נתוני שנת 2015. מחירי השיא הגיעו בסוף שנת 2015 ל-24 יורו למ"ר לחודש, עליה של שני יורו בהשוואה לשנת 2014.
מסקנתו של לסנר לסיכום הנתונים הללו היא שההתפתחות המרשימה של ברלין כמוקד של שוק הנדל"ן הכלל גרמני תימשך. הוא מוסיף שכאשר מביאים בחשבון את פלח השוק הנמוך ואת פלח השוק הבינוני, צפויות השנה עסקאות שיכללו לא פחות מ-700 אלף מ"ר.
מעולם לא זרמו השקעות בהיקף כזה למוקד נדל"ן בגרמניה – דרושה התמקצעות נוספת של שוקי ההשקעה
אין ספק שלבירת גרמניה יש פוטנציאל להצטרף לליגת האלופות של יעדי ההשקעה המבוקשים ביותר ברחבי אירופה. כבר בשנת 2015 עברה ברלין את פרנקפורט ביתרון ניכר וזכתה ב"אליפות" גרמניה. עם נפח עסקאות כולל בשווי של שמונה מיליארד יורו – יותר מאשר בשתי השנים שקדמו לה גם יחד – מדובר בקפיצת מדרגה של ממש. מעולם לא הושקעו סכומים כאלה בשנה אחת בנדל"ן בעיר כלשהי בגרמניה. השיא הקודם הושג בשנת 2007 על ידי העיר פרנקפורט, והוא עמד על 6.2 מיליארד יורו. במקביל להישג זה נרשמה בברלין גם עלייה גדולה ביחס לשיא הקודם שהושג בה.
כך למשל, הנפח הכולל של עסקאות נדל"ן בשנה שעברה היה גדול פי 1.5 מזה שהושג לפני חמש שנים וגדול פי שלושה מזה שהושג לפני 10 שנים. השיא המקומי של העיר ברלין, משנת 2014, זינק אף הוא ונתוני שנת 2015 היו גבוהים ב-84% מאלו של השנה שקדמה לה, לפי סקר שערכו מומחי בנקאות בגרמניה. לא פחות מ-15 עסקאות עברו בשנה שעברה את גבול 100 מיליון היורו – בהשוואה לשש בלבד בשנת 2014. עסקאות ענק אלו היוו בערך מחצית מכלל שמונת מיליארד היורו שהועברו מיד ליד במסגרת כלל העסקאות (47% ליתר דיוק).
יעד מרכזי להשקעה
ברלין תרמה יותר מכל עיר אחרת בגרמניה להאצה שחלה בסוף שנת 2015 בתחום ההשקעות בנדל"ן – שלושה מיליארד יורו בין תחילת חודש אוקטובר לסוף חודש דצמבר, שכללו את שתי עסקאות הנדל"ן הגדולות של השנה בעיר. מדובר גם ברצף של ששה רבעים פיסקליים שבהם עבר נפח העסקאות בשוק הנדל"ן בעיר את רף המיליארד יורו. רק ברובע הרביעי של שנת 2014 השיגה העיר פרנקפורט השקעות בשווי כולל גבוה יותר מאשר ברלין.
עבור משקיעים זרים, ברלין מהווה יעד מרכזי ביותר. אלכסנדר קרופף, ראש צוות בחברת JLL בברלין, מסביר שמשקיעים כאלו מחפשים בעיקר הזדמנויות להשקעות גדולות, כאלו שנמדדות במספר תלת ספרתי של יורו. הוא מוסיף שבחברה שמים לב לכך שבשנים האחרונות מצטרפים למשחק גם משקיעים קטנים יותר מחו"ל, וזאת בשל האטרקטיביות ההולכת וגדלה של השוק בברלין. במלים אחרות, גם מצד המשקיעים הבינלאומיים ניכרת התמקצעות שיטתית בתחום וחלוקה לפלחי שוק שונים, שלהם צריכים המומחים לתת מענה.
משקיעים זרים מעורבים בשוק
כדוגמא למעורבותם של משקיעים בינלאומיים בעסקאות גדולות שבהן נרכשים שטחים נרחבים בעיר אפשר לציין את העסקה הגדולה בכיכר פוטסדאם, בשווי כולל של 1.3 מיליארד יורו, במעורבות חברת השקעות נדל"ן גדולה מארה"ב וקרן השקעות גדולה של ממשלת דרום קוריאה. זו העסקה הגדולה ביותר בתחום שנרשמה בעת האחרונה בגרמניה, בהפרש ניכר על פני עסקאות גדולות אחרות במדינה. גם עסקת THE Q מהווה דוגמה להתעניינות הבולטת של משקיעים בינלאומיים בברלין.
ובסך הכל, אין פלא כאשר מתברר שמשקיעים זרים תרמו 4.3 מיליארד יורו לנפח עסקאות הנדל"ן הכולל בברלין בשנת 2015. הגידול הזה מהווה הכפלה של יותר מפי 2 בהשוואה למעורבותם של משקיעים אלו בשוק לפני חמש שנים. כמו כן, לראשונה מאז שנת 2012 – חלקם היחסי של המשקיעים הזרים בהשקעות הנדל"ן בברלין עלה בשנת 2015 על חלקם של המשקיעים מגרמניה, שמוערך בכ-3.7 מליארד יורו. המשקיעים המקומיים הגדילו אף הם את הערך האבסולוטי של השקעותיהם ביחס לשנת 2014, ובשנת 2015 גדלו הסכומים שהשקיעו בכמעט 70 אחוז. כמו כן, משקיעים זרים הגדילו את המאזן (SALDO) הכולל שלהם בעיר בערך ב-800 מיליון יורו.
עליה בכמות נדל"ן רב תכליתי
באמצעות פרויקטים ענקיים כמו שני הפרויקטים הגדולים שצוינו לעיל, חלה עליה בחלקם היחסי של פרויקטי נדל"ן מסוג "שימוש מעורב" (רב תכליתי), וכעת מדובר בערך על 30% מכלל הפרויקטים בעיר. רק בעיר קלן חלקם של פרויקטים כאלו בכלל העסקאות גבוה יותר. במונחי מטבע, היקף העסקאות בפרויקטים כאלה עלה בשנה שעברה לכדי 2.2 מיליארד יורו, גידול פי 3 במהלך השנים האחרונות.
אחת העובדות שלא השתנו היא מיקומן הראשון בטבלה של עסקאות נדל"ן לשימוש משרדי, בסך כולל של 3 מיליארד יורו, שמהווים 38% מנפח כלל העסקאות בעיר בשנה הקודמת. יחד עם זאת, חלקן היחסי של עסקאות אלו מכלל העסקאות בעיר הוא הנמוך ביותר ברשימת שבע הערים המובילות בגרמניה. שטחי נדל"ן לשימוש עסקי בתחום אחד בלבד (ההפך מרב תכליתי) תרמו בסך הכל 1.4 מיליארד יורו לכלל העסקאות, והם משלימים את רשימת שלוש הקטגוריות המובילות בעסקאות נדל"ן בברלין. גם כאן נרשמה עליה גדולה בשנת 2015 – בערך הכפלה פי 2 ביחס לנתוני שנת 2014. באחוזים, פלח שוק זה מהווה בערך 18% מכלל השוק, עלייה של 2 אחוז (בלבד) מחלקו היחסי בשנת 2014.
סיכום – צפי להתפתחויות חיוביות
שיעורי התשואה מהשקעות בנדל"ן בעיר לא רושמים עליות גבוהות. גם בחלקים מבוקשים של העיר, שיעור התשואה מהשקעה בשטחי נדל"ן לתכלית אחת הסתכם בסוף שנת 2015 בכארבעה אחוזים, ולמעשה מדובר בירידה. המומחים מסבירים שבגלל הירידה בשיעורי התשואה, כמה מוסדות השקעות מובילים בגרמניה היו מסויגים ביחס להשקעות אלו, אך כאשר תשרור יציבות רבה יותר בשוק, צפוי שהם יחזרו לשוק בתנופה רבה יותר. במצב הנוכחי, היו אלה בעיקר קרנות פנסיה מחו"ל.
"משקיעים רבים בכל רחבי העולם נושאים את עיניהם אל ההתפתחות החיובית בברלין, ובצמיחה הכמעט בלתי נדלית של העיר הזו, השוכנת לחוף נהר השפרה, נדמה שכל אחד רוצה להשתתף". כעת כאשר ההשקעה בבניית נדל"ן חדש בעיר נמוכה יחסית, ושיעור השטחים הפנויים להשכרה או למכירה נמוך במיוחד, ובהתחשב בצמיחה המהירה של הכלכלה בברלין ובתחזית לעלייה במחירי השכירות הממוצעים בעיר, בירת גרמניה תישאר גם בשנת 2016 יעד מעניין למשקיעים מכל רחבי העולם. המומחים כותבים שלפי המחקר שנערך על היצע הנדל"ן בעיר בשנה שעברה, התגלה שקיימת תחרות חזקה בביקוש מצד משקיעים. מגמה זו תימשך ללא כל ספק בשנת 2016, ולפי שקלול כל הנתונים, אפשר לצפות שהשנה תסתכם בנפח עסקאות כולל של בערך 6 מיליארד יורו.
מקור: koniii