אופטימיזציה של נדל"ן להשקעה ברמת התאגיד ומיסוי

על משקיעים לקבל החלטות על מבנה החברה שישפיעו על מיסוי, רווחים, אחריות משפטית, ואופציות יציאה (exit). בתור משרד משפחתי למשקיעים פרטיים אמידים, השנים האחרונות הקנו לנו נסיון רב בנושאים אלה. מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצוע אלא רק מבוא בסיסי. המאמר נוגע לצרכים ואילוצים בהשקעות של בין 500 אלף ל-20 מיליון אירו.

תקציר מנהלים:

כדאי להחליט על מבנה החברה והמס לפני רכישה ולהימנע מקבלת החלטות בחיפזון.
דיני החברות בגרמניה מאפשרים מבני חברה גמישים על מנת למזער אחריות משפטית ומיסוי.
שיעורי המס מאוד נוחים תחת חוק המס הגרמני, במיוחד עבור משקיעים זרים.
להגדרת המבנה הארגוני ושיטת המיסוי, יש צורך ביועצים מומחים למסים חוצי גבולות ולאמנה למניעת כפל מיסוי.
מומלץ מאוד לקיים ישות נפרדת עבור כל נכס על מנת לשמור על אפשרויות אסטרטגיות פתוחות ולהימנע מהשפעות שליליות על מיסוי.
מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ מבנה מס חוצה גבולות.

ישנן הרבה אפשרויות לארגון השקעות בנדל"ן בגרמניה. ראוי לציין שלטעמנו המבנה של חברת לוקסמבורג הפועלת בחו״ל יקר ולא גמיש, לפחות עבור משקיעים בודדים וקבוצות קטנות של יחידים שמוכנים להשקיע בין 500 אלף ל-20 מיליון אירו לנכס בודד. חוק החברות הגרמני מציע 2 סוגים של מיסוי: ישות מסחרית וישות שאינה מסחרית. הדבר תלוי בשיעור הנסחר. ישות שאינה מסחרית הופכת למסחרית כאשר נמכרות מעל 3 יחידות תוך 5 שנים. יחידה מוגדרת כיחידה משפטית אחת. יחידה משפטית עשויה להיות בית רב-משפחתי עם 2,500 יחידות דיור, כל עוד לנכס יש רישום טאבו אחד. הערך של הנכס אינו משנה במקרה זה.

היתרון העיקרי הוא שתחת חוק המס הגרמני ניתן לבחור בין ישות מסחרית לישות שאינה מסחרית – חברת ניהול נכסים. הישות שאינה מסחרית מיועדת למשקיעים שקונים ומחזיקים בנכסים לטווח ארוך. אז אם אתם מתכננים לקנות ולמכור מהר או למכור אחרי שיפוץ אתם עסק שנחשב מסחרי. כאשר מקימים חברה ניתן לבחור במצב של ישות שאינה מסחרית, ותמיד כדאי להתחיל כישות שאינה מסחרית, גם אם אתם מתכוונים לפצל ולמכור. זאת מכיוון שההגדרה תשתנה באופן אוטומטי אם תסחרו במעל 3 נכסים תוך 5 שנים. עבור תושבים זרים במיוחד, מבנה לא מסחרי של GmbH עם שיעור מס הכנסה של 15.6% ופטור ממס רכישה (Gewerbesteuer) הוא סוג של מקלט מס.

הדבר הגיוני מבחינת מיסוי. יתרון נוסף של מבנה זה זו האפשרות להתייחס להון העצמי של בעל מנייה כהלוואה, והזכות להתייחס לאינטרס (בין אם שולם או לא!) כעלות. עם זאת, החיסרון בבחירת GmbH (או כל שיטת מס אחרת שאינה שקופה) הוא שרווחי הון לא יהיו פטורים מס (לאחר שהנכס מוחזק 10 שנים). ניתן להימנע מכך בעזרת מבנה מעורב כמו GmbH & Co. KG. מכל מקום, בתור תושב חוץ תמיד כדאי לקחת בחשבון שחוקי המס במקום מגוריכם עשויים לחול, במיוחד אם יש אמנה של כפל מיסוי. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מומחה לעסקאות ומבנים חוצי גבולות. לא משנה מה ממליץ יועץ המס שלכם ולא משנה כמה דחוף המצב עשוי להיות, תמיד כדאי לבחור בישות אחת עבור נכס אחד. השקעות נדל״ן הן הימור על מיקום, והאיכות של המיקום המדובר עשויה להשתפר או לא. יתרה מכך, העירייה עשויה לשנות את המצב המשפטי (מונחים שחובה להכיר: Sanierungsgebiet, Millieuschutz, Denkmalschutz) ובכך להכריח אתכם לשאול את עצמכם איפה כדאי להשקיע בנדל"ן ולאלץ אתכם לשנות אסטרטגית השקעה. על מנת לוודא שאתם יכולים לשנות אסטרטגיה ברמת הנכס הבודד מבלי לפגוע במיסוי של השקעות נדל״ן אחרות, כדאי להשתמש בישות אחת עבור נכס אחד.

אנחנו יכולים לקשר אתכם עם יועצי המס שעוזרים לנו ולרבים מהלקוחות שלנו לבנות עסקות מעבר לגבול.

תרגישו חופשי לשלוח לנו הודעה.

מקור: Berlin Real Estate Insider Blog