שוק בנייני המגורים בגרמניה צפוי למחזור העסקאות הגדול ב 5 שנים האחרונות, כאשר ברבעון הראשון מחזור המכירות הגיע ל 2.9 מיליארד אירו, כאשר הצפי הוא כי המחזור יעלה על 6 מיליארד ב 2012, כך ע"פ חברת התיווך הלונדונית Savills Plc.
הצורך בפירעון של הלוואות שנלקחו בידי קרנות פרטיות כגון Fortress Investment Group ו Terra Firma Capital טרם המשבר הכלכלי של 2008, הוא שמניע את המחזור הגדול בעסקאות. הקרנות נזקקות לנזילות גבוהה לתשלום עבור אג”חים שהונפקו בידיהן. בחלק מהמקרים הן חותרות למיחזור של ההלוואות או הארכתן. הצפי הוא כי הסיטואציה תגרום להחלפת בעלות בבנייני מגורים בהן 100,000 דירות.
קרן הנדל"ן הגרמנית Gagfah הנשלטת בידי קרן Fortress הניו יורקית, הודיעה כי תעמיד למכירה 38,000 מתוך 150,000 יחידות דיור בבעלותה על מנת לעמוד בתשלום של 3.3 מיליארד אירו עבור משכנתאות שהגיעו למועד הפירעון שלהן.
Deutsche Annington בבעלות Tera Firma צריכה למחזר הלוואות בסך של 4.46 מיליארד אירו עד ליולי 2013. בבעלות הקרן שבסיסה בבוכום 215,000 יחידות דיור ברחבי גרמניה.
מיחזור ההלוואות נעשה מאתגר יותר עבור חלק מהקרנות עם העלאת הדרישות בידי הבנקים המלווים באירופה עקב משבר האשראי. “בין 2005-2007 קרנות בין לאומית שילמו סכומים גבוהים, ולעיתים בלתי ריאליים עבור פורטופליואים של בנייני דירות בגרמניה", אמר רוברט פריסט יועץ בכיר ב Alvarez and Marsal. חלק מהרכישות נעשו בשיקלול מוטעה של עלויות הניהול, האחזקה ותחזיות אופטימיות מדי לגבי אפשרות העלאת השכירויות. “ההנחות והמודלים העסקיים שבהם השתמשו גרמנו לנכסים להראות אטרקטיביים יותר ממה שהיו באמת", מוסיף פריסט, “כעת קרנות גרמניות מחפשות לרכוש חזרה חלק מהנכסים במחירים נוחים יותר".
נכסים אטרקטיביים בברלין המבורג ופרנקפורט מניבים תשואה ברוטו של 5%, בעוד התשואה האג"ח של ממשלת גרמניה נמצא בשפל של 1.41%.
תמחור של בנייני דירות מחושב על פי מכפילים של שכר הדירה השנתי של הנכס. ככל שהמכפיל גבוה יותר התשואה קטנה. במינכן המכפיל הממוצע הינו 19 בעוד בערים פרובינציאליות כמו גלסנקירצ'ן בחבל הרור המכפיל הוא 8.5.
קרנות וחברות נדל"ן גרמניות הן המשקיעות העיקריות בפורטפוליואים הגדולים העומדים למכירה. “אנשים יסתכלו אחורה על 2012 ויאמרו שזוהי השנה בה הכסף הגדול חזר להיות מושקע בבניינים למגורים בגרמניה", אומר רולף אלגטי מנכ"ל TAG Immobilien AG שרכשה במרץ השנה את DKB Immobilien ב 960,000 מיליון אירו והכפילה את תיק הנכסים ברשותה לכדי 56,000 דירות. קרנות פרטיות, קרנות פנסיה, חברות ביטוח וחברות השקעות צפויות להשקיע השנה בתיקי נכסים מניבים בגרמניה.
גם קרנות אמריקאיות חוזרות על שוק בו היו שחקניות ראשיות בשנות ה 90 של המאה הקודמת. Cerbus Capital Management LP, רכשה במסגרת פריסה מחדש של חובות כ 22,000 יחידות דיור במאי השנה, ו Benson Elliot Capital Management LP רכשה במרץ כ 3000 דירות.
"המחירים של בנייני דירות בתיקי השקעה קטנים עלו, בחבילות ההשקעה הגדולות המחירים אטרקטיביים יותר" אמר תומאס זינוקר, מנכ"ל GSW Immobilien AG, חברת הנדל"ן הברלינאית שגייסה במאי כ 190 מיליון אירו לביצוע של רכישות נוספות בעיקר בברלין.
חברת Deutsche Wohnen שרכשה לאחרונה פורטפוליו של 23,500 יחידות דיור מבנק Barclays הודיעה כי תרכז מאמצים בשוק הנדל"ן בברלין ובפרנקפורט ותעמיד למכירה כ 4,339 דירות מהפורטפוליו. הדירות ממוקמות בערי שדה, בברמן ובלובק. מניית החברה עלתה ב 13% במהלך 12 החודשים האחרונים.
//www.bloomberg.com/news/2012-05-17/boom-era-debt-sparking-german-apartment-sales-mortgages.html
מעודכן לתאריך: יוני 7, 2012